공인중개사 토지거래허가 · 제17회 61번 해설

핵심 해설

틀린 것은 ④이다. 토지거래허가구역 내 토지에 대한 중간생략등기(甲→乙→丙)의 경우, 판례는 甲·乙, 乙·丙 매매계약이 각각 유효한 별개의 계약이므로 각 단계마다 토지거래허가를 받아야 하며, 丙이 甲으로부터 직접 소유권을 취득하는 것으로 허가를 받아 이전등기를 하더라도 이는 여전히 무효라고 본다. 나머지(60일 이내 신청의무, 허가증 제출의무, 대위신청 가능, 3자 합의에 의한 직접이전등기 불허)는 옳은 설명이다.

법령 근거

• 부동산등기법 소유권이전등기 신청의무 및 대위신청(관련 규정)
• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 토지거래허가 관련 규정

쉬운 설명

허가구역 안 땅을 甲이 乙에게 팔고 乙이 다시 丙에게 파는 경우, 판례는 甲·乙 계약과 乙·丙 계약이 각각 별개이므로 단계마다 각각 허가를 받아야 한다고 보며, 丙이 마치 甲에게서 직접 산 것처럼 허가를 받아 등기해도 그 등기는 무효라는 것이 정답이다. 나머지 지문은 옳은 설명으로, 乙은 잔금을 낸 날부터 60일 안에 등기를 신청해야 하고 그때 토지거래계약허가증을 내야 하며, 乙이 신청하지 않으면 丙이 乙을 대신해(대위) 신청할 수 있고, 甲·乙·丙 세 사람이 합의만으로 甲에서 丙으로 바로 등기를 넘기는 것은 허용되지 않는다.

용어 설명

토지거래허가

허가구역 내 토지에 관한 소유권 등을 이전·설정하는 계약을 체결하려는 자가 시장·군수·구청장으로부터 미리 받아야 하는 허가.

선택지별 해설

• ① 맞음 — 乙은 甲에게 잔금을 지급한 날로부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다.
• ② 맞음 — 소유권이전등기 신청시 토지거래계약허가증을 제출하여야 한다.
• ③ 맞음 — 乙이 신청하지 않는 경우 丙은 乙을 대위하여 이전등기를 신청할 수 있다.
• ④ 틀림 — 판례는 丙이 甲으로부터 직접 소유권을 취득하는 형식으로 허가를 받아 이전등기를 하였더라도 그 등기는 무효라고 본다.
• ⑤ 맞음 — 甲·乙·丙의 합의만으로 甲에서 丙에게 직접 소유권이전등기를 하는 것은 허용되지 않는다.

암기팁

"허가구역은 단계마다 허가, 직거래로 위장해도 무효."