공인중개사 여과과정 · 제19회 12번 해설

핵심 해설

주거분리는 고소득층 주거지역과 저소득층 주거지역이 지리적으로 분리되는 현상으로, 주택 소비자가 정(+)의 외부효과는 누리고 부(-)의 외부효과는 피하려는 동기에서 비롯된다. 하향여과가 발생하면 인근 부동산 가치가 하락하는 부(-)의 외부효과가 발생하기 때문에, 고소득층은 오히려 그 지역을 벗어나 새로운 고소득층 주거지역을 형성하려는 경향이 있다. 즉 하향여과가 계속되면 고소득층 주거지역이 저소득층 주거지역으로 바뀌기보다는 고소득층이 이탈해 다른 지역에 새로운 고소득 주거지가 형성되는 것이 일반적이므로 ⑤가 틀린 설명이다.

이론 근거

주거분리 및 여과과정 이론 — 외부효과 회피 동기에 의해 소득계층별 주거지가 분리되며, 하향여과 지속 시 고소득층은 해당 지역을 이탈해 신규 고소득 주거지를 형성하는 경향이 있다.

쉬운 설명

주거분리는 사람들이 좋은 외부효과는 누리고 나쁜 외부효과는 피하려고 해서 고소득층과 저소득층 주거지가 나뉘는 현상이다. 그런데 저소득층이 고소득층 지역으로 들어와 하향여과가 계속되면, 그 지역 전체가 저소득층 지역으로 바뀌기보다는 오히려 고소득층이 그 지역을 떠나 새로운 고소득층 주거지를 형성하는 경향이 있다.

용어 설명

여과과정(filtering)

주택이 소득계층 간 이동하며 재사용되는 과정. 상위계층 주택이 하위계층으로 이전되면 하향여과, 저가주택의 가치상승분이 개량비용을 초과하여 상위계층에 공급되면 상향여과라 한다.

선택지별 해설

• ① 옳음. 주거분리는 고소득층과 저소득층의 주거지역이 나뉘는 현상을 뜻한다.
• ② 옳음. 정(+)의 외부효과를 추구하고 부(-)의 외부효과를 회피하려는 동기에서 주거분리가 발생한다.
• ③ 옳음. 개량(보수)에 따른 가치상승분이 보수비용보다 크면 상향여과가 일어날 수 있다.
• ④ 옳음. 고소득지역과 인접한 저소득주택은 할증되고, 저소득지역과 인접한 고소득주택은 할인되어 거래되는 경향이 있다.
• ⑤ 틀림(정답). 하향여과가 계속되어도 고소득층 주거지역 전체가 저소득층 지역으로 바뀌기보다, 고소득층이 이탈해 새로운 고소득 주거지를 형성하는 것이 일반적이다.

암기팁

하향여과가 심해지면 부자는 도망간다, 동네가 통째로 바뀌진 않는다!