공인중개사 매도자시장/매수자시장 · 공실률 · 제21회 14번 해설

핵심 해설

부동산 경기변동의 회복기·상향기는 가격상승 국면으로 매도자가 거래를 주도하는 매도자시장(A)이 형성되고, 건축허가신청건수는 점차 '증가'(B)하며, 공실률은 점차 '감소'(C)한다. 반대로 후퇴기·하향기는 매수자가 주도하는 매수자시장(D)이 되어 건축허가건수는 최저, 공실률은 최대에 이른다. 이 관계에 부합하는 조합은 ①이다.

이론 근거

부동산경기순환론(회복-상향-후퇴-하향의 4국면) - 국면별 매도자/매수자 주도권, 건축허가신청건수, 공실률의 변화 패턴.

쉬운 설명

부동산 경기는 회복기와 상향기에 가격이 오르면서 파는 사람이 유리한 매도자시장이 형성되고, 이때는 새로 건물을 지으려는 신청건수가 점점 늘어나고(증가) 빈 상가나 빈집 비율(공실률)은 점점 줄어듭니다(감소). 반대로 후퇴기와 하향기에는 사는 사람이 유리한 매수자시장이 되면서 건축허가신청은 최저, 공실률은 최대까지 치솟습니다. 이 흐름과 정확히 맞는 조합이 A-매도자, B-증가, C-감소, D-매수자인 ①번입니다.

용어 설명

매도자시장/매수자시장

가격상승 국면에서는 매도자가 거래조건을 주도하는 매도자시장이, 가격하락 국면에서는 매수자가 주도하는 매수자시장이 형성된다.

공실률

임대가능면적 중 비어있는 면적의 비율로, 경기상향기에는 감소하고 하향기에는 증가하는 경향을 보인다.

계산 과정

회복기·상향기(상승국면): A=매도자시장, B(건축허가신청건수)=증가 추세, C(공실률)=감소 추세 → 상향기에 건축허가건수 최대, 공실률 최저. 후퇴기·하향기(하강국면): D=매수자시장 → 하향기에 건축허가건수 최저, 공실률 최대. 따라서 A-매도자, B-증가, C-감소, D-매수자(①) 성립.

선택지별 해설

• ① A-매도자, B-증가, C-감소, D-매수자로 회복·상향기(상승국면)와 후퇴·하향기(하강국면)의 특징에 정확히 부합한다(정답).
• ② B(건축허가건수)와 C(공실률)의 증감 방향이 실제와 반대로 서술되어 틀리다.
• ③ A와 D의 매도자/매수자 관계가 반대로 서술되어 틀리다.
• ④ A·D뿐 아니라 B·C도 반대로 서술되어 틀리다.
• ⑤ B와 C가 모두 '증가'로 서술되어 상향기의 공실률 최저 특징과 모순되어 틀리다.

암기팁

경기가 좋아지면(상향) 집주인이 갑이 되는 매도자시장, 경기가 나빠지면(하향) 세입자가 갑이 되는 매수자시장을 떠올리세요.