공인중개사 겸용주택 · 중개보수 요율 · 제25회 112번 해설

핵심 해설

이 문제는 하나의 건축물이 주택 부분과 비주택(상가 등) 부분으로 구성되어 있는 이른바 '겸용주택'에서, 주택 부분의 면적이 전체 면적의 2분의 1에 미달(3분의 1)하는 경우에는 그 건축물 전체를 '주택 외의 중개대상물'로 보아 상가 등에 적용되는 중개보수 요율(상한요율 및 한도액이 없는 요율 구조, 통상 거래금액의 0.9% 이하 범위에서 당사자 협의)을 적용하는 것이 원칙이라는 법리, 그리고 동일한 개업공인중개사가 같은 중개대상물에 대하여 매매계약과 임대차계약을 동시에 중개하여 하나의 거래로 성립시킨 경우에는 매매에 관한 거래금액만을 기준으로 중개보수를 계산한다(임대차 거래금액은 별도로 합산하지 않음)는 법리가 결합된 문제이다. 다만 계약조건(거래금액 등 구체적 수치)을 담은 보기 원문이 OCR 오류로 소실되어("〈계약 조건〉 계약당사자 甲 매도인 임차인과 매수인"이라는 단편적 텍스트만 남아 있음) 실제 거래금액 등 계산에 필요한 수치를 복원할 수 없으므로, 최종적으로 '90만원'이라는 정답에 이르는 구체적 산출식은 이 자료만으로 재현할 수 없다.

법령 근거

• 공인중개사법(구 부동산중개업법) 및 관련 시·도 중개보수 조례 중개보수 등에 관한 조문 및 X시(가상의 시)가 속한 시·도의 주택 외 중개대상물 중개보수 조례

이론 근거

겸용주택의 주택비율에 따라 요율체계(한도액이 있는 주택 요율 vs 한도액이 없는 주택 외 요율)를 달리 적용함으로써 실질적 용도에 부합하는 보수를 산정하고, 동일 거래를 둘러싼 매매·임대차 동시중개의 경우 이중으로 보수를 산정하지 않도록 하여 과도한 보수 수취를 방지하려는 취지이다.

쉬운 설명

이 건물은 전체의 3분의 1만 주택이라서(절반이 안 되므로) 법적으로는 '주택'이 아니라 '상가 등 주택 외 건물'로 취급됩니다. 그리고 같은 중개업자가 매매와 임대차를 한꺼번에 중개했다면, 두 계약의 금액을 다 더하는 게 아니라 매매금액만 기준으로 중개보수를 계산합니다. 다만 실제 거래금액 정보가 원본 자료에서 깨져서 정확히 얼마인지 계산해서 보여드릴 수는 없습니다.

용어 설명

겸용주택

하나의 건축물이 주거용과 비주거용(상가 등) 부분을 함께 갖춘 건축물. 판례·실무상 주택 부분의 면적이 전체의 2분의 1 이상이면 전체를 주택으로, 2분의 1 미만이면 전체를 주택 외의 중개대상물로 보아 중개보수 요율을 적용한다.

중개보수 요율(주택/주택 외)

주택에 대해서는 거래금액 구간별 상한요율 및 한도액이 시·도 조례로 정해지는 반면, 주택 외의 중개대상물(상가·토지 등)에 대해서는 통상 거래금액의 0.9% 이하 범위에서 개업공인중개사와 중개의뢰인이 협의하여 결정하며 별도의 한도액이 없는 구조이다.

매매·임대차 동시중개

동일한 중개대상물에 대하여 매매계약과 임대차계약이 동일한 기회에 함께 성립되는 경우, 중개보수는 매매계약에 관한 거래금액만을 기준으로 산정하고 임대차 거래금액은 별도로 합산하지 않는다는 실무상 원칙.

계산 과정

정확한 계산을 위해서는 (1) 거래대상 건축물의 매매대금 및 임대차보증금·차임 등 구체적 거래조건, (2) X시가 속한 시·도 조례상 적용 요율 및 한도액이 필요하나, 이 문제의 보기(계약조건) 원문이 OCR 손상으로 소실되어 확인할 수 없다. 일반적인 계산 절차는 다음과 같다: ① 주택면적이 전체의 1/2 미만(본 문제에서는 1/3)이므로 건축물 전체를 주택 외 중개대상물로 취급한다. ② 동일 당사자간 매매와 임대차가 동시에 이루어졌으므로 매매금액만을 기준으로 중개보수를 계산한다(임대차 부분은 별도 가산하지 않음). ③ 매매금액에 주택 외 중개대상물에 적용되는 요율 상한(예: 0.9% 이하, 정확한 상한율은 조례 확인 필요)을 곱하여 상한액을 산출한다. 이 절차에 따른 구체적 수치 계산은 원본 계약조건 확인 후 재작성이 필요하다.

선택지별 해설

• ① 정확한 거래금액 등 계산 전제가 소실되어 이 금액이 왜 오답인지 구체적으로 설명할 수 없으나, 공식 정답과 다른 금액이므로 오답으로 처리된다.
• ② 위와 같은 이유로 오답으로 처리된다.
• ③ 공식 정답(90만원)으로 확인되나, 계약조건(거래금액, X시 조례상 요율 등)을 담은 보기 원문이 소실되어 구체적 산출 근거는 이 자료만으로 재현할 수 없다. 다만 '겸용주택 중 주택면적이 1/2 미만이면 전체를 주택 외 중개대상물로 본다'는 법리와 '동일 당사자간 매매·임대차 동시중개시 매매금액만 기준으로 한다'는 법리를 적용한 결과로 추정된다.
• ④ 위와 같은 이유로 오답으로 처리된다.
• ⑤ 위와 같은 이유로 오답으로 처리된다.

암기팁

겸용주택은 '주택면적 절반 기준'으로 요율 체계가 통째로 바뀐다. 매매+임대차 동시중개는 '매매금액만' 기준.