공인중개사 중개대상물확인·설명서 · 제25회 94번 해설

핵심 해설

개업공인중개사는 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 매도의뢰인(권리이전 의뢰인)이 불응한 경우, 그 사실을 매수의뢰인(권리취득 의뢰인)에게 설명하고 중개대상물확인·설명서에 이를 기재해야 하므로 ②가 옳은 설명이다. 나머지 지문은 확인·설명서 보존기간(①은 3년인데 5년으로 서술), 서명·날인 방식(③), 공동중개시 서명·날인 의무자 범위(④), 확인·설명서 미교부의 효과(⑤)에서 각각 구체적으로 오류가 있다.

법령 근거

• 공인중개사법(구 부동산중개업법) 제25조(중개대상물의 확인·설명) 및 시행령·시행규칙 관련 조문법제처 원문 →

이론 근거

거래당사자, 특히 매수·임차인 등 정보 열위에 있는 자를 보호하기 위해 개업공인중개사에게 중개대상물에 관한 성실한 조사·확인·설명의무를 부과하는 제도이다.

쉬운 설명

집주인이 집 상태에 대한 자료를 안 주면, 중개업자는 그 사실을 사려는 사람에게 반드시 알려주고 확인·설명서에도 적어야 합니다. 이것이 옳은 지문 ②번입니다.

용어 설명

중개대상물확인·설명서

개업공인중개사가 중개가 완성되기 전 중개대상물의 상태, 권리관계, 공법상 이용제한, 도로·시설물 등에 관한 사항을 조사하여 거래당사자에게 서면으로 설명하고 교부하는 법정 서식.

선택지별 해설

• ① 공인중개사법 제25조제3항에 따르면, 개업공인중개사는 확인·설명사항을 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 그 원본, 사본 또는 전자문서를 '3년간' 보존해야 한다. 지문은 이를 '5년간' 보존해야 한다고 서술하여 실제 보존기간(3년)과 다르므로 틀린 지문이다.
• ② 매도의뢰인이 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우 그 사실을 매수의뢰인에게 설명하고 확인·설명서에 기재하도록 한 것은 옳은 설명이다.
• ③ 확인·설명서에는 개업공인중개사가 서명 및 날인'해야' 하며(서명 또는 날인 중 선택이 아니라 서명과 날인을 모두 하는 것이 원칙), 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있으면 함께 서명 및 날인해야 하므로, '서명 또는 날인'으로 서술한 부분이 정확하지 않아 틀린 지문으로 처리된다.
• ④ 공동중개의 경우 참여한 개업공인중개사(소속공인중개사 포함) 모두가 서명·날인해야 하므로, 1인만 하면 된다는 서술은 틀렸다.
• ⑤ 확인·설명서를 작성·교부하지 않은 것은 업무정지 등 행정처분·과태료 사유에 해당할 수 있으나, 그 자체만으로 곧바로 개설등록 취소사유에 해당하는 것은 아니므로 틀린 지문이다.

암기팁

확인·설명서 보존기간은 3년(5년 아님). 매도인이 자료 안 주면 '그 사실 자체'를 매수인에게 설명하고 서면에 기재.