공인중개사 금지행위 · 제25회 98번 해설

핵심 해설

매도중개의뢰를 받은 개업공인중개사 乙의 중개로 부동산을 매수한 다른 개업공인중개사 甲이, 이번에는 매수중개의뢰를 받은 또 다른 개업공인중개사 丙의 중개를 통해 그 부동산을 매도한 행위는 甲이 스스로 거래당사자가 되어 자신의 중개대상물이 아닌 물건을 일반적인 거래로 처분한 것에 불과하고, 자기가 중개의뢰받은 물건을 자신이 직접 거래상대방이 되어 취득(자기거래 내지 직접거래)하는 금지행위 유형에 해당하지 않으므로 금지행위가 아니다. 따라서 정답은 ⑤이다. 나머지는 각각 무등록 중개업(①), 투기 조장 중개(②), 이른바 직접거래·꺾기 유사의 폭리행위(③), 자기가 중개의뢰받은 물건에 대한 직접거래(④)로서 금지행위에 해당한다.

법령 근거

• 공인중개사법(구 부동산중개업법) 제33조(금지행위)법제처 원문 →

이론 근거

개업공인중개사가 중개의 공정성을 해치고 사익을 도모하는 것을 방지하기 위하여, 자기거래·직접거래·투기조장·폭리취득 등 전형적인 이해상충 행위를 금지행위로 열거한 것이다.

쉬운 설명

중개업자가 스스로 물건을 사고파는 것처럼 행동하거나(매매업), 세금 회피를 도와주거나, 자신이 중개 의뢰받은 바로 그 물건을 자기가 직접 사고파는 것은 모두 금지됩니다. 그런데 甲이 다른 물건 거래에서 그냥 일반 매도인 입장이 되어 다른 중개업자(丙)를 통해 판 것은 이런 금지행위에 해당하지 않습니다.

용어 설명

금지행위(직접거래 등)

개업공인중개사가 중개의뢰인과 직접 거래당사자가 되거나, 이중매매·쌍방대리 등을 통해 부당한 이익을 취하는 등 공인중개사법령이 명시적으로 금지하는 행위 유형.

선택지별 해설

• ① 개업공인중개사(또는 그 지위에 있는 자)가 토지·건축물의 매매를 업으로 하는 행위는 중개업자 본연의 업무범위를 벗어난 금지행위에 해당한다.
• ② 중개의뢰인이 부동산을 단기 전매하여 세금을 포탈하려는 것을 알고도 이에 동조하여 그 전매를 중개한 행위는 판례상 금지행위(탈세 등 관계법령 위반을 조장하는 행위)에 해당한다.
• ③ 매도의뢰가격을 숨기고 매도인·매수인 쌍방을 속여 그 차액을 취득하는 행위는 금지행위(중개대상물의 매매를 업으로 하거나 부당한 이익을 취하는 행위 등)에 해당한다.
• ④ 개업공인중개사가 거래당사자로부터 거래에 관한 대리권을 수여받은 대리인과 직접 거래하는 것은 자기가 중개의뢰받은 물건에 대한 직접거래(금지행위)에 해당하는 것으로 본다.
• ⑤ 甲이 乙의 중개로 매수한 부동산을 다시 丙의 중개를 통해 매도한 것은, 甲이 자신이 중개의뢰받았던 물건을 직접 거래한 것이 아니라 별개의 거래에서 일반 거래당사자로서 행위한 것에 불과하므로 금지행위(자기거래·직접거래)에 해당하지 않는다.

암기팁

자기가 '중개의뢰받은 바로 그 물건'을 자기가 직접 사고팔면 금지행위, 다른 거래에서 일반 당사자가 된 것은 금지행위 아님.