공인중개사 제186조 · 제187조 · 제25회 55번 해설

핵심 해설

법률행위(계약)에 의한 물권변동은 등기하여야 효력이 생긴다(민법 제186조). 공유토지에 대해 공유자들이 현물분할의 합의를 한 경우, 이는 계약(합의분할)에 해당하므로 등기를 하여야 비로소 각자가 특정 부분에 대한 단독소유권을 취득한다. 반면 나머지 선택지들은 상속·신축(원시취득)·법정갱신·구분소유권 성립과 같이 법률규정에 의한 물권변동 또는 등기 없이도 성립이 인정되는 경우로서 등기를 요하지 않는다. 정답은 ④이다.

법령 근거

• 민법 제186조법제처 원문 →
• 민법 제187조법제처 원문 →

이론 근거

공유물분할은 협의(계약)에 의한 경우 형성적 계약행위이므로 186조가 적용되어 등기가 물권변동의 요건이 된다는 것이 판례이다.

쉬운 설명

공유하던 땅을 '내 땅, 네 땅'으로 나누기로 서로 합의하는 것은 일종의 계약이기 때문에, 등기를 해야 비로소 각자 자기 몫의 소유권을 확실히 갖게 됩니다. 반면 상속이나 건물 신축, 법정갱신, 구분소유 성립은 등기 없이도 권리가 생깁니다.

용어 설명

제186조(법률행위에 의한 부동산물권변동)

부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생김

제187조(법률규정에 의한 부동산물권취득)

상속, 공용징수, 판결, 경매, 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 않음(다만 처분시에는 등기 필요)

선택지별 해설

• ① 상속에 의한 지상권 취득은 법률규정에 의한 물권변동으로 등기 없이도 효력이 생긴다(제187조).
• ② 건물전세권의 법정갱신(묵시의 갱신)은 판례상 등기 없이도 그 효력이 인정된다(등기는 대항요건에 불과).
• ③ 건물을 신축하여 소유권을 원시취득하는 경우는 등기 없이도 소유권을 취득한다(제187조, 신축은 법률행위에 의한 취득이 아님).
• ④ 공유토지에 대한 현물분할의 합의는 계약(공유물분할협의)에 해당하므로 등기를 하여야 비로소 단독소유권을 취득한다(제186조). 이것이 정답이다.
• ⑤ 구분소유권은 구조상·이용상 독립성과 구분행위(소유자의 구분의사 표시)가 있으면 등기 없이도 성립할 수 있다는 것이 판례이다.

암기팁

공유물분할 '합의'는 계약이므로 등기 필요—상속·신축·법정갱신은 등기 불요.