공인중개사 혼동 · 혼동의 예외 · 제25회 64번 해설

핵심 해설

혼동으로 인한 물권 소멸은 원칙이나, 그 물건이 제3자의 권리의 목적이 된 경우에는 혼동으로 소멸하지 않는다(민법 제191조 1항 단서). 지상권을 목적으로 제3자에게 저당권이 설정된 후 토지소유자가 그 지상권을 취득하더라도, 그 지상권 위에 제3자의 저당권이라는 권리가 존재하므로 혼동의 예외가 적용되어 지상권(및 그 위의 저당권)은 소멸하지 않는다. 따라서 저당권 소멸원인이 아닌 것은 ④이다.

법령 근거

• 민법 제191조법제처 원문 →
• 민법 제369조법제처 원문 →

이론 근거

혼동의 예외는 제3자의 정당한 이익을 보호하기 위한 것으로, 지상권에 저당권이 설정된 상태에서 토지소유자가 지상권을 취득하더라도 저당권자의 담보이익을 보호하기 위해 지상권이 존속하는 것으로 처리된다.

쉬운 설명

원래는 지상권과 토지소유권이 한 사람에게 합쳐지면 지상권이 사라지는 게 원칙(혼동)입니다. 그런데 그 지상권에 이미 다른 사람(제3자)의 저당권이 걸려 있다면, 그 사람 보호를 위해 지상권은 사라지지 않고 그대로 남습니다.

용어 설명

혼동

물권과 그 물권이 성립의 전제가 되는 다른 권리가 동일인에게 귀속되는 경우 원칙적으로 소멸하는 것(제191조)

혼동의 예외(제3자 권리 목적인 경우)

혼동으로 소멸할 물권이 제3자의 권리의 목적이 되어 있는 경우에는 그 물권은 소멸하지 않음

선택지별 해설

• ① 저당목적물이 전부 멸실되면 저당권의 객체가 소멸하므로 저당권도 소멸한다. 소멸원인에 해당한다.
• ② 저당권은 피담보채권에 부종하므로, 피담보채권이 시효완성으로 소멸하면 저당권도 함께 소멸한다. 소멸원인에 해당한다.
• ③ 저당목적물이 경매로 매각되면 그 저당권은 매각(배당)으로 소멸한다(말소기준권리로서 소멸). 소멸원인에 해당한다.
• ④ 지상권을 목적으로 제3자(저당권자)의 권리가 설정된 상태에서 토지소유자가 그 지상권을 취득하더라도, 제3자의 권리 목적이 되어 있는 경우이므로 혼동의 예외(제191조 1항 단서)가 적용되어 지상권이 소멸하지 않는다. 따라서 저당권의 목적인 지상권 자체가 소멸하지 않으므로 저당권도 소멸하지 않는다. 이것이 정답이다(소멸원인 아님).
• ⑤ 저당권자가 저당목적물의 소유권을 취득한 경우 원칙적으로 혼동으로 저당권이 소멸하나, 자신 또는 제3자의 이익을 위해 존속시킬 필요가 없는 경우이므로 이 경우는 소멸원인에 해당한다.

암기팁

혼동의 예외: 제3자 권리(저당권 등)의 목적물이면 소멸 안 함.