공인중개사 저당권의 부종성 · 등기의 유용 · 제25회 66번 해설

핵심 해설

저당권은 피담보채권에 대한 부종성을 가지므로, 채무자 乙이 이행기에 피담보채무 전부를 변제하면 그 저당권은 실체법상 당연히 소멸하며, 말소등기는 소멸을 확인하는 절차일 뿐 소멸의 효력요건이 아니다. 따라서 말소등기를 하지 않아도 저당권은 소멸한다는 ②가 옳은 설명이다.

법령 근거

• 민법 제369조법제처 원문 →

이론 근거

저당권의 소멸은 실체법상 피담보채권의 소멸에 의해 당연히 발생하는 것이고 등기는 이를 공시하는 절차에 불과하다는 것이 부종성의 논리적 귀결이다.

쉬운 설명

빚을 다 갚으면 저당권은 등기를 지우지 않아도 법적으로는 이미 사라진 것입니다. 등기 말소는 그것을 서류상으로 확인하는 절차일 뿐입니다.

용어 설명

저당권의 부종성

저당권은 피담보채권의 성립·존속·소멸에 따라 함께 성립·존속·소멸하는 성질

등기의 유용

실체관계와 불일치하게 된 기존 등기를 다른 권리관계를 공시하는 데 이용하는 것으로, 이해관계 있는 제3자가 있으면 허용되지 않음

선택지별 해설

• ① 저당권은 피담보채권에 대한 수반성으로 인해 피담보채권과 분리하여 제3자에게 양도할 수 없다(부종성·수반성). 이 지문은 틀렸다.
• ② 이행기에 피담보채무 전부가 변제되면 저당권은 부종성에 의해 당연히 소멸하고, 이는 말소등기와 무관하게 실체법적으로 발생한다. 이것이 옳은 지문(정답)이다.
• ③ 저당권등기는 저당권의 존속요건이 아니므로, 등기가 불법하게 말소되더라도 저당권 자체가 소멸하는 것은 아니다(등기는 대항·공시요건일 뿐). 이 지문은 틀렸다.
• ④ 저당권등기가 불법말소된 후 목적부동산이 경매로 제3자에게 매각되면(경매절차가 종료되어 매수인이 소유권을 취득하면) 더 이상 원래의 저당권등기를 회복할 수 없다는 것이 판례이다. 이 지문은 틀렸다.
• ⑤ 저당권등기가 무효인 경우 다른 채권을 위한 저당권등기로 유용하는 것(등기유용)은, 그 유용 전에 등기부상 이해관계 있는 제3자(丙과 같은 후순위 저당권자)가 존재하면 그 제3자를 해하게 되므로 허용되지 않는다는 것이 판례이다. 이 지문은 틀렸다.

암기팁

채무전부변제 → 저당권 당연소멸(말소등기는 확인적 절차일 뿐).