공인중개사 공동저당 · 이시배당과 후순위자의 대위 · 제25회 70번 해설

핵심 해설

이 문제는 공동저당(X토지·Y토지, 1번 공동저당권자 甲, 채권액 5,000만원)에서 물상보증인 소유 부동산(Y)이 먼저 경매되어 甲이 전액 배당받은 경우, 그 물상보증인 소유 부동산의 후순위저당권자(戊)가 채무자 소유 부동산(X)에 대해 갖는 대위권(민법 제368조 2항, 변제자대위 법리와의 결합) 범위를 계산하는 문제이다. 물상보증인 소유 부동산이 채무자 소유 부동산보다 먼저 경매되어 공동저당권자가 만족을 얻은 경우, 물상보증인(및 그 후순위권리자)은 채무자 소유 부동산에 대하여 구상권 및 대위권을 행사할 수 있다는 것이 판례의 취지이며, 이러한 법리에 따라 戊는 X토지의 매각대금에서 일정 금액을 배당받을 수 있다. 정답은 ④(3,000만원)이다.

법령 근거

• 민법 제368조법제처 원문 →

이론 근거

368조 2항의 후순위자 대위 제도는 공동저당 부동산 중 어느 것이 먼저 경매되는지에 따라 후순위권리자의 지위가 달라지는 불합리를 방지하기 위한 것으로, 동시배당이었다면 받았을 이익을 이시배당의 경우에도 보장하려는 취지이다.

쉬운 설명

한 채권을 담보하려고 두 개의 땅에 같이 저당권(공동저당)을 설정해 놓았는데, 그중 한 땅(Y)이 먼저 경매되어 그 채권 전액을 다 갚아버렸다면, Y땅에 대한 후순위 저당권자(戊)는 '원래대로라면 X땅도 같이 부담했어야 할 몫'만큼 X땅에 대해서 대신 권리를 행사할 수 있습니다.

용어 설명

공동저당

동일한 채권의 담보를 위하여 수개의 부동산에 설정하는 저당권(민법 제368조)

이시배당과 후순위자의 대위

공동저당 부동산 중 일부가 먼저 경매되어 그 대가에서 채권 전부를 배당받은 경우, 그 부동산의 후순위저당권자는 공동저당권자가 동시배당이라면 다른 부동산이 부담했을 금액의 한도에서 그 부동산에 대해 공동저당권자를 대위할 수 있음(제368조 2항)

계산 과정

이 계산은 공동저당 목적물인 X토지·Y토지 각각의 시가(또는 매각대금)를 기준으로 동시배당을 가정했을 때의 채권 안분액을 산출하고, Y토지가 먼저 경매되어 甲이 전액(5,000만원)을 배당받음으로써 Y토지가 초과 부담한 금액에 대해 Y토지의 후순위권리자 戊가 X토지에 대한 甲의 저당권을 대위행사하는 순서로 이루어진다. 다만 본 소스 문제에는 X토지·Y토지 각각의 시가(경매대금) 정보가 명시되어 있지 않아(배당액만 제시), 정확한 안분비율을 이 자료만으로는 재현할 수 없다. 다만 이 기출문제의 공식 정답은 ④(3,000만원)로 알려져 있으므로 이를 그대로 반영하였다.

선택지별 해설

• ① 0원이라고 하면 戊에게 전혀 배당이 없다는 것인데, 이는 물상보증인 소유 부동산의 후순위권리자에게 인정되는 대위·구상 관련 법리를 전혀 반영하지 못한 것이므로 틀렸다.
• ② 1천만원은 戊가 배당받을 금액에 비해 과소하게 산정된 것으로 정답이 아니다.
• ③ 2천만원 역시 정답으로 알려진 금액과 일치하지 않는다.
• ④ 물상보증인 소유 Y토지가 먼저 경매되어 공동저당권자 甲이 채권 전액(5,000만원)을 배당받음으로써 물상보증인 丙(및 Y토지의 채권자인 戊)이 부담을 떠안게 되었고, 이에 대해 물상보증인측은 채무자 소유 X토지에 대하여 甲의 저당권을 대위행사할 수 있다는 법리에 따라, 戊가 X토지의 매각대금(4,000만원) 중 3,000만원을 배당받는 것이 이 기출문제의 공식 정답으로 알려져 있다.
• ⑤ 4천만원은 X토지 매각대금 전액에 해당하는데, 이는 X토지의 2번저당권자 丁의 채권(2,000만원)이 전혀 반영되지 않은 결과가 되어 부적절하다.

암기팁

공동저당 이시배당시 후순위자는 368조 2항으로 다른 부동산에 대해 대위 가능.