공인중개사 대항력 · 임대인 지위의 승계 · 제25회 73번 해설

핵심 해설

주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 있는 주택이 양도된 경우, 양수인은 임대인의 지위를 승계하며(주택임대차보호법 제3조 4항), 특별한 사정이 없는 한 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 보증금반환채무를 면하게 된다는 것이 판례이다. 따라서 임대차기간이 만료된 경우 임차인 甲은 원칙적으로 현재의 소유자인 양수인 丁에 대해서만 보증금반환을 청구할 수 있다. 정답은 ⑤이다.

법령 근거

• 주택임대차보호법 제3조법제처 원문 →
• 주택임대차보호법 제4조법제처 원문 →

이론 근거

임대인 지위의 법정승계 제도는 임차인이 양도인·양수인 어느 쪽에 대해서도 보증금반환을 청구할 수 있는 불안정한 상태를 방지하고, 양수인을 새로운 임대인으로 확정하여 법률관계를 단순화하려는 취지이다.

쉬운 설명

집주인이 바뀌면(양도) 새 집주인이 임대인 자리를 그대로 물려받기 때문에, 임차인은 원칙적으로 새 집주인에게만 보증금을 돌려달라고 하면 됩니다. 예전 집주인에게는 청구할 수 없는 것이 원칙입니다.

용어 설명

대항력

주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 제3자(양수인 등)에게 임차권을 주장할 수 있는 효력(주택임대차보호법 제3조 1항)

임대인 지위의 승계

대항력을 갖춘 임차주택이 양도된 경우 양수인이 임대인의 권리·의무를 포괄적으로 승계하는 것(제3조 4항)

선택지별 해설

• ① 차임 등 증액청구는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하도록 제한되어 있어(주택임대차보호법 제7조 및 시행령), 계약체결(2013.2.1)로부터 1년이 되기 전인 2014.1.1.에 임대인이 증액을 청구하는 것은 시기상 제한을 받을 수 있다. 이 지문은 옳은 서술로 보기 어렵다.
• ② 주택임대차의 존속기간은 2년 미만으로 정한 경우에도 임차인은 그 기간이 2년임을 주장할 수 있는 편면적 강행규정이므로(제4조 1항), 임차인이 존속을 주장하면 임대인은 약정기간(1년) 만료만으로 인도를 청구할 수 없다. 이 지문은 틀렸다.
• ③ 동거가족이 없는 임차인 본인이 주민등록을 다른 곳으로 이전하면, 비록 계속 그 주택에 실제 거주하고 있었더라도 대항력을 상실한다는 것이 판례이다(주민등록의 공시기능 상실). 이 지문은 틀렸다.
• ④ 이 사안에서 甲의 확정일자·대항요건 구비시점(2013.2.1.)보다 앞선 선순위 근저당권(2012.12.1. 설정)이 존재하므로, 甲은 원칙적으로 그 선순위 근저당권자보다 우선변제를 받을 수 없다(소액임차인의 최우선변제 요건 충족 여부는 보증금액·지역별 기준에 따라 별도로 판단되어야 하며, 이 지문과 같이 단정적으로 우선변제받을 수 있다고 하기는 어렵다). 이 지문은 옳은 서술로 보기 어렵다.
• ⑤ 임대인 지위가 양수인에게 승계되면 양도인은 보증금반환채무에서 벗어나므로, 특별한 사정이 없는 한 甲은 양수인 丁에 대하여만 보증금반환을 청구할 수 있다. 이것이 옳은 지문(정답)이다.

암기팁

대항력 있는 임차주택 양도시, 보증금반환청구는 양수인에게만—양도인은 면책.