공인중개사 생애주기비용 · 시설관리 · 제25회 10번 해설

핵심 해설

생애주기비용(Life Cycle Cost, LCC) 분석은 건물의 초기투자비(설계·건설비)와 운영기간 동안의 유지관리비를 총체적으로 비교·검토하여 보유기간 전체의 총비용을 최소화하거나 관리하는 기법이다. 건물관리에서 초기비용과 유지관리비의 비율을 조절해 총비용을 효율적으로 관리한다는 ③의 설명이 LCC 분석의 정의와 부합한다.

이론 근거

부동산관리의 영역(법률적·경제적·기술적 관리) 및 생애주기비용분석

쉬운 설명

건물을 짓고 관리할 때 드는 돈은 크게 '처음 짓는 비용'과 '유지·관리하는 비용'으로 나뉩니다. 생애주기비용분석은 이 두 비용을 전체 보유기간 동안 균형 있게 조절해서 총비용을 최적화하는 방법입니다. 나머지 지문들은 부동산관리의 단계(유지·시설관리·자산관리 등)의 정의를 서로 바꿔치기해서 틀렸습니다.

용어 설명

생애주기비용(LCC)

기획·설계·시공 단계의 초기투자비와 준공 후 유지관리·운영·철거까지 포함한 전체 비용을 총체적으로 분석하는 기법.

시설관리(Facility Management)

건물의 설비 운영·보수 등 일상적·기술적 관리 업무 중심의 관리 단계.

자산관리(Asset Management)

부동산을 투자자산으로 보고 수익 극대화, 포트폴리오 관리 등 재무적·전략적 관점에서 접근하는 관리 단계.

선택지별 해설

• ① 포트폴리오 관점의 자산-부채 재무적 효율성 최적화는 '법률관리'가 아니라 '자산관리(Asset Management)'의 영역이므로 틀린 설명이다.
• ② 부동산관리에서 '유지'는 외형·형태를 변화시키지 않고 양호한 상태를 지속시키는 현상유지적 행위이며, '개량'이 외형을 변화시키는 행위이므로 틀린 설명이다.
• ③ 생애주기비용 분석은 초기투자비와 관리유지비의 비율을 조절하여 보유기간 동안의 총비용을 효율적으로 관리하는 기법이라는 설명이 정확하므로 정답이다.
• ④ 시장 및 지역경제분석, 경쟁요인·수요분석은 자산관리(포트폴리오 및 투자전략 수립)의 업무이지, 일상적 운영·유지에 초점을 둔 시설관리(Facility Management)의 주업무가 아니므로 틀린 설명이다.
• ⑤ 건물설비·기계운영·보수 등 물리적 유지관리 업무는 시설관리(FM)의 영역이며, 자산관리(AM)는 이를 포함한 재무적·전략적 관리까지 포괄하므로 '한(限)한다'는 서술은 범위를 지나치게 좁혀 틀렸다.

암기팁

시설관리=기계·설비 중심, 자산관리=재무·포트폴리오 중심, LCC=초기비용+유지비용 총합관리