공인중개사 PF · 에스크로 계좌 · 제25회 17번 해설

핵심 해설

PF(프로젝트파이낸싱) 대출기관은 시행사·시공사의 신용위험을 줄이기 위해 에스크로 계좌 운영, 시공사의 책임준공 의무, 대출보증에 대한 신용보강, 추가출자 요구 등 다양한 안전장치를 요구한다. 반면 '시행사 개발이익의 선지급'은 사업이 완료되기 전에 이익을 미리 지급하는 것으로, 오히려 시행사의 사업 이탈 유인을 낮추는 안전장치(후지급·유보)와 반대되는 조치이므로 금융기관이 위험을 줄이기 위해 취하는 조치가 아니다.

이론 근거

부동산 PF의 위험관리 수단

쉬운 설명

금융기관은 PF 대출을 할 때 돈을 떼이지 않으려고 여러 안전장치(에스크로 계좌, 책임준공 약정, 신용보강, 추가출자 요구 등)를 둡니다. 그런데 '개발이익을 미리 지급'하는 것은 오히려 사업이 끝나기도 전에 돈을 미리 내주는 것이라 위험을 줄이는 게 아니라 늘리는 조치입니다.

용어 설명

PF(Project Financing)

특정 개발사업의 미래 현금흐름을 담보로 자금을 조달하는 금융기법.

에스크로 계좌

사업 자금을 제3자(주로 금융기관)가 관리하며 정해진 용도로만 인출되도록 통제하는 계좌.

책임준공

시공사가 부도 등 사유와 관계없이 정해진 기한까지 공사를 완료할 의무를 부담하는 약정.

선택지별 해설

• ① 에스크로 계좌를 통해 자금의 입출금을 금융기관이 통제함으로써 자금유용 위험을 줄일 수 있으므로 위험감소 조치에 해당한다.
• ② 시공사에 책임준공 의무를 부담시키면 공사 중단 위험을 낮출 수 있으므로 위험감소 조치에 해당한다.
• ③ 시공사의 신용보강(지급보증 등)을 요구하면 시행사의 신용위험을 시공사가 보완하므로 위험감소 조치에 해당한다.
• ④ 시행사·시공사에 추가출자를 요구하면 자기자본 비중이 늘어 사업 리스크에 대한 책임감과 완충능력이 커지므로 위험감소 조치에 해당한다.
• ⑤ 개발이익을 사업 완료 전에 미리(선지급) 지급하는 것은 오히려 시행사의 사업 이행 유인을 약화시키고 자금유출 위험을 키우므로, 금융기관이 위험을 줄이기 위해 취할 조치가 아니라 위험을 키우는 조치이므로 정답이다.

암기팁

선지급 = 위험 감소가 아니라 위험 증가!