공인중개사 자기관리 부동산투자회사 · 위탁관리/기업구조조정 부동산투자회사 · 제25회 26번 해설

핵심 해설

이 문항 역시 출제 당시 이견으로 실제 시험에서 ①, ③이 복수정답 처리된 문제이다. 지시에 따라 지문정답을 ①로 고정한다. ①은 '자기관리 부동산투자회사'를 '서류상으로 존재하는 명목회사(Paper Company)'라고 설명하는데, 자기관리 리츠는 자산운용 전문인력을 상근으로 두고 직접 운용하는 실체회사이므로 이는 명목회사인 '위탁관리/기업구조조정 리츠'의 특성과 혼동한 서술로 볼 수 있다.

이론 근거

부동산투자회사(REITs)의 유형별 특성 및 주택금융상품(주택연금·코픽스)

쉬운 설명

이 문제도 실제 시험에서 1번과 3번을 모두 정답으로 인정한 논란 문제입니다. 자기관리 리츠는 직원을 직접 고용해서 운용하는 '실체가 있는 회사'인데, 지문은 이를 '서류상으로만 존재하는 회사'라고 설명해서 모순이 생겼습니다. 서류상 회사(명목회사)는 오히려 위탁관리·기업구조조정 리츠의 특징입니다.

용어 설명

자기관리 부동산투자회사(REITs)

자산운용 전문인력 등을 상근으로 두고 자산의 투자·운용을 직접 수행하는 실체회사형 리츠.

위탁관리/기업구조조정 부동산투자회사

자산운용을 자산관리회사(AMC)에 위탁하는 서류상 회사(명목회사, paper company) 형태의 리츠.

코픽스(COFIX)

국내 은행들의 자금조달비용을 반영해 산출하는 대출 기준금리 지표.

주택연금

보유주택을 담보로 제공하고 매월 연금 형태로 노후생활자금을 지급받는 역모기지 제도.

선택지별 해설

• ① 자기관리 부동산투자회사는 자산운용 전문인력 등 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자·운용을 직접 수행하는 '실체회사'인데, 지문은 이를 '서류상으로만 존재하는 명목회사'라고 설명하여 개념상 모순이 있다. 이 때문에 출제 당시 논란이 되어 복수정답(①,③) 처리되었으며, 본 자료에서는 지시에 따라 ①을 정답으로 한다.
• ② 주택연금은 보유주택을 담보로 제공하고 금융기관으로부터 매월 노후생활자금을 연금 형태로 지급받는 제도라는 설명은 일반적으로 옳다.
• ③ 코픽스(COFIX)는 은행의 자금조달비용을 반영한 대출 기준금리로, CD금리의 한계를 보완하기 위해 도입되었다는 설명은 대체로 옳으나, 세부 표현에서 출제 당시 논란이 되어 복수정답으로 인정된 것으로 보인다.
• ④ 고정금리 주택담보대출은 대출기간 동안 최초 확정된 금리가 시장금리 변동과 무관하게 만기까지 유지된다는 설명은 옳다.
• ⑤ 변동금리 대출은 금리변동위험을 차입자에게 전가함으로써 금융기관의 금리위험 부담을 줄이는 구조라는 설명은 옳다.

암기팁

자기관리 리츠=실체회사(직접운용), 위탁관리·기업구조조정 리츠=명목회사(위탁운용)