공인중개사 자기자본수익률 · 지렛대효과 · 제25회 27번 해설

핵심 해설

자기자본수익률은 (순영업소득 - 이자비용 + 부동산가격 상승분) ÷ 자기자본으로 계산한다. 부동산가격 3억원 중 자기자본 1억원, 타인자본(대출) 2억원이며 대출이자율 6%, 1년간 부동산가격 상승률은 0%로 주어졌다. 순영업소득에서 이자비용을 차감한 순현금흐름을 자기자본으로 나누면 8%가 산출된다.

이론 근거

지분(자기자본)투자수익률과 레버리지효과

쉬운 설명

총 3억원짜리 부동산을 살 때 내 돈(자기자본) 1억원, 대출(타인자본) 2억원을 썼습니다. 대출이자로 1,200만원(2억원의 6%)을 냈고, 부동산 운영으로 번 돈(순영업소득)이 2,000만원이라면, 이자를 빼고 남는 800만원이 내 몫의 수익입니다. 이걸 내가 투자한 돈 1억원으로 나누면 8%가 자기자본수익률입니다.

용어 설명

자기자본수익률(ROE)

투자자가 실제로 투입한 자기자본 대비 얻은 순현금흐름의 비율로, 지렛대효과(레버리지)의 영향을 받는 수익률 지표.

지렛대효과(레버리지 효과)

타인자본(대출)을 활용함으로써 자기자본수익률이 총자본수익률보다 높아지거나 낮아지는 효과. 대출이자율보다 총자본수익률이 높으면 정(+)의 레버리지가 발생.

계산 과정

자기자본 = 3억원(총투자) - 2억원(대출) = 1억원 이자비용 = 대출금 2억원 × 이자율 6% = 1,200만원 순영업소득(NOI) = 2,000만원(주어진 조건) 세전현금수지 = NOI - 이자비용 = 2,000만원 - 1,200만원 = 800만원 부동산가격 상승률 0% → 가격 상승에 따른 추가수익 없음 자기자본수익률 = 800만원 ÷ 1억원 = 8%

선택지별 해설

• ① 순영업소득 2,000만원에서 이자비용 1,200만원(2억원×6%)을 차감한 순현금�흐름 800만원을 자기자본 1억원으로 나누면 8%가 되어 정답이다.
• ② 이자비용을 절반만 반영하거나 계산 과정에서 오차가 있을 때 나올 수 있는 값으로 정답이 아니다.
• ③ 부동산가격 상승분을 추가로 반영하는 등 조건과 다르게 계산했을 때 나올 수 있는 값으로 정답이 아니다.
• ④ 이자비용을 누락하고 순영업소득만을 자기자본으로 나누는 등의 오류가 있을 때 나올 수 있는 값으로 정답이 아니다.
• ⑤ 타인자본에 대한 지렛대효과를 과도하게 반영했을 때 나올 수 있는 값으로 정답이 아니다.

암기팁

자기자본수익률 = (순영업소득-이자비용) ÷ 자기자본