공인중개사 기부채납 · 용적률 할증 · 제25회 5번 해설

핵심 해설

재건축 조합의 사업성은 수입(일반분양 수입, 용적률 증가에 따른 세대수 증가 등)이 늘고 비용(공사비, 부담금, 대출이자, 기부채납 등)이 줄어들 때 개선된다. 보기 중 사업성에 '부정적' 영향을 주는 요인은 비용을 증가시키는 건설자재 가격 상승, 조합원 부담금 인상, 공사기간 연장, 기부채납 증가로 총 4개이다.

이론 근거

재건축·재개발사업의 사업성 분석(수입-비용 구조)

쉬운 설명

재건축조합이 손해를 보는 요인(비용이 늘거나 수입이 주는 것)만 골라내면 됩니다. 자재값이 오르고, 조합원이 돈을 더 내야 하고, 공사가 늦어지고, 공짜로 내놓아야 하는 시설(기부채납)이 늘면 모두 조합에 불리합니다. 이 4가지가 부정적 요인입니다.

용어 설명

기부채납

재건축 등 개발사업 과정에서 사업시행자가 도로·공원 등 공공시설을 무상으로 지방자치단체 등에 제공하는 것.

용적률 할증

임대주택 건설 등 일정 요건 충족 시 법정 용적률을 초과하여 추가로 건축할 수 있도록 허용하는 것으로, 통상 일반분양 세대 증가로 조합에 긍정적.

계산 과정

긍정 요인: 일반분양 분양가 상승(수입 증가), 용적률 할증(공급 세대 증가로 수입 증가), 이주비 대출금리 하락(금융비용 감소) → 3개 부정 요인: 건설자재 가격 상승, 조합원 부담금 인상, 공사기간 연장, 기부채납 증가 → 4개

선택지별 해설

• ① 부정적 요인은 4개이므로 2개라는 지문은 틀렸다.
• ② 부정적 요인은 4개이므로 3개라는 지문은 틀렸다.
• ③ 건설자재 가격 상승(비용 증가), 조합원 부담금 인상(조합원 부담 증가), 공사기간의 연장(금융비용·기회비용 증가), 기부채납의 증가(무상 제공분 증가로 수입 감소)의 4개가 부정적 요인이므로 정답이다.
• ④ 부정적 요인은 4개이므로 5개라는 지문은 틀렸다.
• ⑤ 부정적 요인은 4개이므로 6개라는 지문은 틀렸다.

암기팁

비용↑ 또는 수입↓ = 조합에 나쁜 소식 (자재값·부담금·공사기간·기부채납 ↑)