공인중개사 구분소유 · 대지사용권 · 제26회 76번 해설

핵심 해설

집합건물법상 공용부분의 '비용부담과 이익분배'는 각 공유자의 지분비율에 따르지만(법 제17조), 공용부분의 '사용'은 그 용도에 따라 하는 것이지 지분비율에 따르는 것이 아니다(법 제11조). 따라서 사용과 비용부담을 모두 지분비율에 따른다고 서술한 ② 지문은 틀린 설명이며 정답이다.

법령 근거

• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제11조법제처 원문 →
• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조법제처 원문 →
• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조법제처 원문 →
• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조법제처 원문 →

이론 근거

집합건물법은 공용부분의 사용은 용도에 따르되 비용부담·이익분배는 지분비율에 따른다는 이원적 규율을 두며, 대지사용권의 분리처분금지 원칙과 공용부분 보존행위의 단독 행사권, 공용부분의 시효취득 부정이 각각 확립된 법리이다.

쉬운 설명

아파트 같은 집합건물에서 복도·계단 같은 공용부분은 '쓰는 것'은 각자 필요한 용도대로 쓰면 되고(예: 다 같이 계단 이용), '돈 내는 것'(관리비 등)만 자기 지분(전유부분 면적) 비율대로 낸다. 문제 지문은 이 두 가지를 뒤섞어 '사용도 지분비율대로'라고 해서 틀렸다. 그 외 대장에 등록 안 해도 구분소유는 성립할 수 있고, 공용부분은 시효취득이 안 되며, 보존행위(청소, 수리 등)는 관리인이 있든 없든 누구나 혼자 할 수 있고, 대지사용권은 원칙적으로 전유부분과 따로 팔 수 없다.

용어 설명

구분소유

1동의 건물 중 구조상·이용상 독립성을 가진 부분을 각각 독립한 소유권의 목적으로 하는 것.

대지사용권

구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리로, 원칙적으로 전유부분과 분리처분이 금지된다(전유부분과 대지사용권의 일체성).

선택지별 해설

• ① 구분소유의 성립은 구조상·이용상 독립성과 구분행위(소유자의 의사)로 인정되며, 집합건축물대장 등록은 그 성립요건이 아니라는 것이 판례이므로 옳은 설명이다.
• ② 공용부분의 사용은 그 용도에 따르고, 비용부담·이익분배만 지분비율에 따르므로(법 제11조, 제17조), 사용까지 지분비율에 따른다고 한 것은 틀린 설명이다.
• ③ 집합건물의 공용부분은 그 성질상 독립하여 시효취득의 대상이 될 수 없다는 것이 판례이므로 옳은 설명이다.
• ④ 공용부분의 보존행위는 관리인의 선임 여부와 관계없이 각 공유자가 단독으로 할 수 있다(법 제16조 제1항 단서)는 것이 옳은 설명이다.
• ⑤ 구분소유자의 대지사용권은 규약 또는 공정증서로 달리 정하지 않는 한 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다(법 제20조)는 것이 옳은 설명이다.

암기팁

공용부분 사용=용도별, 비용부담=지분비율. (사용까지 지분비율이라 하면 틀림)