공인중개사 전세금 · 부기등기 · 제26회 133번 해설

핵심 해설

등기관이 전세권설정등기를 할 때 전세금은 반드시 기록하여야 하는 필요적 기록사항이므로 ②가 옳은 설명이다. 나머지는 이전등기의 등기형식, 존속기간의 성격, 공유지분에 대한 설정 가부, 부동산 일부에 대한 설정 가부에서 각각 오류가 있다.

법령 근거

• 부동산등기법 전세권등기의 기록사항을 정한 조문(정확한 조번호는 확인 필요)

이론 근거

전세금은 전세권의 핵심적 경제적 요소이므로 공시의 정확성을 위해 필요적 기록사항으로 규정하는 반면, 존속기간은 당사자의 임의 약정 사항이므로 임의적 기록사항으로 취급한다.

쉬운 설명

전세권등기를 할 때 '전세금이 얼마인지'는 무조건 적어야 하지만, '언제까지인지(존속기간)'는 약속이 있을 때만 적으면 된다. 또 전세권은 건물의 특정 부분에만 설정할 수 있고 단순 지분에는 안 되며, 반대로 건물 일부에 대한 설정은 가능하다.

용어 설명

전세금

전세권자가 전세권설정자에게 지급하는 금전으로 전세권의 성립 요건이자 필요적 등기사항.

부기등기

기존의 주등기의 순위를 그대로 유지하면서 그에 부속하여 하는 등기(예: 이전등기, 변경등기 등).

선택지별 해설

• ① 전세권이전등기는 주등기가 아니라 기존 전세권설정등기에 부기등기의 형식으로 하므로 틀리다.
• ② 전세금은 전세권의 본질적 요소로서 등기관이 전세권설정등기를 할 때 반드시 기록하여야 하는 필요적 기록사항이므로 옳다.
• ③ 존속기간은 당사자 약정이 있는 경우에만 기록하는 임의적 기록사항이며, 반드시 기록해야 하는 것은 아니어서 틀리다.
• ④ 전세권은 목적물의 특정 부분을 사용·수익하는 물권이므로 건물의 특정 부분이 아닌 단순한 공유지분에 대한 전세권설정등기는 허용되지 않아 틀리다.
• ⑤ 부동산의 일부에 대하여도 전세권설정등기를 신청할 수 있으므로(도면 첨부 등 요건 충족 시) 틀리다.

암기팁

전세금은 필수, 존속기간은 선택 — 전세권은 '특정부분'에만, 지분에는 불가