공인중개사 환산가액 · 필요경비 개산공제 · 제26회 152번 해설

핵심 해설

취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 순차 적용하는 가액은 '매매사례가액 → 감정가액 → 환산가액 → 기준시가' 순이다. 지문 ①은 이를 '매매사례가액, 환산가액, 감정가액, 기준시가' 순으로 잘못 나열하여 틀리므로 정답이다.

법령 근거

• 소득세법 시행령 양도차익 산정 시 취득가액 추계방법의 순서를 정한 조문(정확한 조번호는 확인 필요)

이론 근거

실지거래가액 확인이 어려운 경우 실제 거래 실태에 가까운 가액(매매사례가액·감정가액)을 우선 적용하고, 그마저 없으면 기준시가 비율로 역산한 환산가액을, 최후 수단으로 기준시가를 적용하도록 하여 과세의 공평성을 도모한다.

쉬운 설명

취득 당시 실제 얼마에 샀는지 모를 때는 '비슷한 거래 사례 → 감정평가 → 역산한 값 → 기준시가' 순서로 적용해서 취득가액을 추정하는데, ①번 지문은 이 순서 중 감정가액과 환산가액의 위치를 뒤바꿔서 틀렸다.

용어 설명

환산가액

양도 당시 실지거래가액(또는 매매사례가액·감정가액)에 취득 당시와 양도 당시의 기준시가 비율을 적용하여 역산한 취득가액 추정치.

필요경비 개산공제

취득가액을 매매사례가액·감정가액·환산가액·기준시가로 산정하는 경우, 실제 지출을 증명하기 어려운 취득세 등 부대비용을 대신하여 개별공시지가의 일정 비율(토지 3/100 등)로 공제해 주는 제도.

계산 과정

이 문항은 계산문제가 아니라 순서·개념의 정오를 묻는 문제이므로 별도의 세액 계산 과정은 없다. 다만 취득가액 산정 순서는 '① 실지거래가액 → ② (확인불가 시) 매매사례가액 → ③ 감정가액 → ④ 환산가액 → ⑤ 기준시가' 순으로 적용됨을 이해하는 것이 핵심이다.

선택지별 해설

• ① 실지거래가액 확인 불가 시 적용순서는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가 순인데, 지문은 감정가액과 환산가액의 순서를 뒤바꾸어 서술하여 틀리다.
• ② 양도·취득 실지거래가액이 모두 확인되는 경우 이를 그대로 양도차익 계산에 사용하는 것은 원칙(실지거래가액 과세)에 부합하여 옳은 설명이다.
• ③ 실지거래가액으로 계산하는 경우 자본적 지출액은 필요경비에 포함되므로 옳은 설명이다.
• ④ 매매사례가액 등으로 취득가액을 계산하는 경우, 취득 당시 개별공시지가의 100분의3(3/100)에 해당하는 금액을 필요경비(개산공제)로 포함하는 것은 옳은 설명이다.
• ⑤ 양도가액을 기준시가로 산정하는 경우 취득가액도 기준시가로 산정하는 것이 원칙(양쪽 기준의 통일)이므로 옳은 설명이다.

암기팁

추계 순서는 '매매사례 → 감정 → 환산 → 기준시가'