공인중개사 장기보유특별공제 · 미등기 양도자산 · 제26회 153번 해설

핵심 해설

1세대1주택 요건을 충족한 고가주택이 양도소득세 과세대상이 되는 경우에도 장기보유특별공제(최대 80%)가 적용되려면 보유기간이 3년 이상이어야 한다. 지문의 보유기간은 2년6개월로 3년 미만이므로 장기보유특별공제가 적용되지 않아 ③이 틀린 설명으로 정답이다.

법령 근거

• 소득세법 장기보유특별공제의 적용요건 및 공제율표를 정한 조문(2015년 당시 정확한 조번호 및 공제율표 수치는 확인 필요)

이론 근거

장기보유특별공제는 장기 보유에 따른 실질가치 상승분 중 세부담을 완화해 주는 취지이므로, 최소 보유기간(3년) 요건을 두어 단기 보유·투기적 거래에는 혜택을 주지 않도록 설계되어 있다.

쉬운 설명

아무리 1세대1주택 고가주택이라도 3년을 채우지 못하고 팔면 장기보유특별공제를 받을 수 없다. 2년6개월은 3년에 못 미치므로 공제가 적용되지 않는다.

용어 설명

장기보유특별공제

부동산을 오래 보유한 데 따른 물가상승분 등을 고려하여 양도차익의 일정 비율을 공제해 주는 제도로, 일반 부동산과 1세대1주택(고가주택)에 적용되는 공제율표가 다르다.

미등기 양도자산

양도 당시 등기를 하지 않고 양도한 자산으로, 투기 방지를 위해 최고세율 적용 및 각종 비과세·감면·공제를 배제한다.

선택지별 해설

• ① 미등기 양도자산(70% 세율 적용)은 정책적으로 각종 감면·공제 혜택을 배제하므로 장기보유특별공제를 적용하지 않는다는 것은 옳은 설명이다.
• ② 등기된 상가건물로 보유기간이 3년 이상이면 일반 장기보유특별공제표에 따라 공제가 적용되므로 옳은 설명이다.
• ③ 1세대1주택 고가주택이라도 보유기간이 3년 미만(2년6개월)이면 1세대1주택 특례 장기보유특별공제 요건(보유기간 3년 이상)을 충족하지 못해 공제가 적용되지 않으므로, '적용된다'는 지문은 틀리다.
• ④ 장기보유특별공제액은 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱하여 산출한다는 것은 옳은 계산구조 설명이다.
• ⑤ 등기된 상가건물의 보유기간이 10년 이상이면 일반 장기보유특별공제표상 최고 공제율(100분의30)이 적용되므로 보유기간 12년의 경우 30%가 적용된다는 것은 옳은 설명이다.

암기팁

장기보유특별공제는 최소 보유기간 3년부터 시작