공인중개사 겸용주택 · 부수토지 안분 · 제26회 155번 해설

핵심 해설

겸용주택에서 주택면적(80㎡)이 상가면적(120㎡)보다 작아 전체를 주택으로 보는 특례가 적용되지 않으므로, 상가부분(120㎡)만 과세되는 건물면적이 되고, 부수토지 800㎡ 중 상가면적 비율(120/200=60%)에 해당하는 480㎡가 과세되는 토지면적이 된다. 따라서 건물 120㎡, 토지 480㎡인 ③이 정답이다.

법령 근거

• 소득세법 시행령 겸용주택의 주택 여부 판정 및 비과세 범위를 정한 조문(정확한 조번호는 확인 필요)

이론 근거

1세대1주택 비과세는 '주거용'에 대한 세제 혜택이므로, 겸용주택에서 주택 부분이 상가 부분보다 작은 경우에는 주택 부분에 대해서만 비과세를 인정하고 나머지(상가 및 그 부수토지)는 과세하는 것이 형평에 부합한다.

쉬운 설명

한 건물에 주택(80㎡)과 상가(120㎡)가 같이 있는데, 상가가 더 넓으니까 '전체가 다 주택'이라고 봐주지 않는다. 그래서 상가 부분(120㎡)과 그에 해당하는 땅(전체 800㎡ 중 60%인 480㎡)은 세금을 낸다.

용어 설명

겸용주택

한 건물 안에 주택 부분과 상가(주택 외) 부분이 함께 있는 건물로, 주택면적과 상가면적의 크기 비교에 따라 1세대1주택 비과세 특례의 적용범위가 달라진다.

부수토지 안분

겸용주택의 부수토지를 건물의 주택부분과 상가부분 면적 비율에 따라 나누어, 각각 비과세·과세 대상 토지면적을 산정하는 방법.

계산 과정

1) 건물 면적 비교: 주택 80㎡ < 상가 120㎡ → 주택면적이 상가면적보다 작으므로 전체를 주택으로 보는 특례(주택연면적이 더 클 때만 전체 주택 간주)가 적용되지 않고, 주택부분(80㎡)만 주택으로, 상가부분(120㎡)은 상가로 각각 구분 과세. 2) 과세되는 건물면적 = 상가부분 120㎡ (1세대1주택 비과세 요건을 충족하는 것은 주택부분 80㎡뿐). 3) 토지 안분: 상가부분 비율 = 120㎡ ÷ (80+120)㎡ = 60%. 과세되는 토지면적 = 총 부수토지 800㎡ × 60% = 480㎡. 4) 따라서 과세되는 건물면적 120㎡, 토지면적 480㎡.

선택지별 해설

• ① 토지 320㎡는 주택분(40%) 상당의 비과세 면적에 해당하는 수치로, 과세되는 면적을 묻는 질문에는 맞지 않아 틀리다.
• ② 토지 400㎡는 안분 비율(60%) 계산과 일치하지 않는 값으로 틀리다.
• ③ 주택면적(80㎡)이 상가면적(120㎡)보다 작아 전체 주택 간주 특례가 적용되지 않으므로, 과세되는 건물면적은 상가부분 120㎡이고, 부수토지 800㎡ 중 상가 비율(60%)에 해당하는 480㎡가 과세되는 토지면적이 되어 옳다.
• ④ 건물 200㎡는 주택과 상가를 합산한 전체 면적으로, 과세대상만을 묻는 질문의 정답이 될 수 없어 틀리다.
• ⑤ 건물 200㎡·토지 480㎡ 조합은 건물면적 산정이 틀려 오답이다.

암기팁

겸용주택은 '주택면적 ≥ 상가면적'이어야 전체 주택 인정, 아니면 상가만 과세