주택관리사보 2차 임대차계약의 해제ㆍ해지 · 분납금 · 제15회 32번 해설

핵심 해설

임대주택법의 임대차계약 해제ㆍ해지ㆍ재계약 거절 사유는 지금 공공임대주택은 공공주택 특별법 제49조의3 제1항ㆍ시행령 제47조가, 민간임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법 제45조 제1항ㆍ시행령 제35조 제1항이 정한다. ⑤는 60일 이내에 입주하지 않은 경우라고 적었으나, 지금 조문은 귀책사유 없이 입주 시점(공공임대주택은 임대차 계약기간이 시작된 날)부터 3개월 이내에 입주하지 않은 경우를 사유로 정하므로 ⑤는 사유에 해당하지 않아 정답이다. 출제 당시 기준으로도 ⑤가 정답이고 지금 기준에서도 같다.

법령 근거

• 임대주택법 제27조 제1항법제처 원문 →
• 민간임대주택에 관한 특별법 제45조 제1항법제처 원문 →
• 민간임대주택에 관한 특별법 제35조 제1항법제처 원문 →
• 공공주택 특별법 제49조의3 제1항법제처 원문 →
• 공공주택 특별법 제47조 제1항ㆍ제2항법제처 원문 →

쉬운 설명

집주인(임대사업자)이 임차인을 내보내거나 계약을 끝낼 수 있는 경우는 법이 정해 둔 사유뿐이다. ⑤의 「60일 이내 미입주」는 법이 정한 사유(3개월 이내 미입주)가 아니라서 정답이다. ①의 분납금 연체와 ④의 다른 공공임대주택 당첨 입주는 지금 공공임대주택의 사유로 그대로 있다.

용어 설명

임대차계약의 해제ㆍ해지

계약을 중도에 없애거나 앞으로 끝내는 것이다. 임대사업자는 법이 정한 사유가 있을 때만 할 수 있다.

분납금

공공주택 특별법 시행령 제47조 제1항 제3호는 분납임대주택의 분납금을 분할하여 납부하는 분양전환금이라고 풀이하고, 이를 3개월 이상 연체한 경우를 해제ㆍ해지 사유로 정한다.

선택지별 해설

• ① 문항은 분납임대주택의 분납금을 3개월 이상 연체한 경우를 사유로 적었다. 지금 공공임대주택은 공공주택 특별법 시행령 제47조 제1항 제3호가 분납임대주택의 분납금을 3개월 이상 연체한 경우를 사유로 정하므로 지금도 사유에 해당한다. 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제35조 제1항에는 분납금 연체 규정이 없고, 같은 항 제3호가 월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우를 사유로 정한다.
• ② 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대받은 경우는 사유에 해당한다(공공임대주택은 공공주택 특별법 제49조의3 제1항 제1호, 민간임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제35조 제1항 제1호).
• ③ 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우는 사유에 해당한다(공공임대주택은 공공주택 특별법 제49조의3 제1항 제4호, 민간임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제35조 제1항 제6호).
• ④ 임차인이 다른 임대주택에 당첨되어 입주하는 경우를 다룬 서술이다. 지금 공공임대주택은 공공주택 특별법 시행령 제47조 제2항 제5호가 「다른 공공임대주택에 당첨되어 입주하는 경우」를 사유로 정하므로 지금도 사유에 해당한다. 민간임대주택은 공공지원민간임대주택 또는 공공임대주택에 중복하여 입주하거나 계약한 것으로 확인된 경우가 사유다(민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제35조 제1항 제5호의3).
• ⑤ 지금 사유는 임대사업자(공공임대주택은 공공주택사업자)의 귀책사유 없이 입주 시점(공공임대주택은 임대차 계약기간이 시작된 날)으로부터 3개월 이내에 입주하지 않은 경우다(공공주택 특별법 시행령 제47조 제1항 제1호, 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제35조 제1항 제2호). 「60일 이내에 입주하지 않은 경우」는 사유에 해당하지 않는다.(정답)