주택관리사보 2차 임대차계약의 해제ㆍ해지 제한 · 임차인의 해제ㆍ해지 · 제18회 11번 해설

핵심 해설

임대사업자는 임차인이 월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우에야 임대차계약을 해제ㆍ해지하거나 재계약을 거절할 수 있으므로(민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제35조 제1항 제3호) 2개월 연체만으로는 할 수 없다. ②④⑤는 지금도 시행령 제35조 제2항이 정하는 임차인의 해제ㆍ해지 사유이고, ①은 임차인이 계약을 해제ㆍ해지할 수 있는 경우로 옳은 지문이다. 정답은 ③이다. 임대주택법은 지금 민간임대주택에 관한 특별법과 공공주택 특별법으로 나뉘어 있고, 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제35조 제2항에는 ①의 하자보수명령 불이행이 따로 없지만 공공임대주택에 관한 공공주택 특별법 시행령 제47조 제3항 제2호가 같은 사유를 정한다. 지금 기준으로도 정답은 ③ 하나다.

법령 근거

• 민간임대주택에 관한 특별법 제35조법제처 원문 →
• 공공주택 특별법 제47조법제처 원문 →
• 민간임대주택에 관한 특별법 제45조법제처 원문 →
• 임대주택법 제27조법제처 원문 →

쉬운 설명

임대사업자는 세입자가 월세를 3개월 이상 연달아 밀렸을 때부터 계약을 끝낼 수 있다. 2개월만 밀린 ③은 아직 끝낼 수 없는 경우다.

용어 설명

임대차계약의 해제ㆍ해지 제한

임대사업자는 법이 정한 사유가 있을 때를 제외하고는 임대사업자로 등록된 기간 동안 임대차계약을 해제ㆍ해지하거나 재계약을 거절할 수 없다(민간임대주택에 관한 특별법 제45조 제1항).

임차인의 해제ㆍ해지

임차인은 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에 계약을 해제ㆍ해지할 수 있다(같은 법 제45조 제2항).

선택지별 해설

• ① 임대사업자(공공임대주택은 공공주택사업자)가 시장ㆍ군수 또는 구청장이 지정한 기간에 하자보수명령을 이행하지 않은 경우로, 임차인이 계약을 해제ㆍ해지할 수 있다(공공주택 특별법 시행령 제47조 제3항 제2호). 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제35조 제2항에는 이 사유가 따로 없고 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우(제1호)만 정한다.
• ② 임대사업자가 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 않은 경우로, 임차인이 계약을 해제ㆍ해지할 수 있다(민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제35조 제2항 제5호).
• ③ 임차인이 임대료를 2개월 연체한 경우는 3개월 이상 연속 연체에 이르지 않아 임대사업자가 계약을 해제ㆍ해지하거나 재계약을 거절할 수 없다(민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제35조 제1항 제3호, 공공임대주택은 공공주택 특별법 시행령 제47조 제1항 제2호도 같다). (정답)
• ④ 임대사업자가 임차인의 의사에 반해 부대시설ㆍ복리시설을 파손시킨 경우로, 임차인이 계약을 해제ㆍ해지할 수 있다(민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제35조 제2항 제2호, 공공주택 특별법 시행령 제47조 제3항 제3호).
• ⑤ 임대사업자의 귀책사유로 입주지정기간이 끝난 날부터 3개월 이내에 입주할 수 없는 경우로, 임차인이 계약을 해제ㆍ해지할 수 있다(민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제35조 제2항 제3호, 공공주택 특별법 시행령 제47조 제3항 제4호).