중개대상물의 범위 (제3조)

중개대상물은 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산권 및 물건(시행령 제2조 — 입목에 관한 법률상 입목, 공장 및 광업재단 저당법상 공장재단·광업재단)으로 한정됩니다. 토지는 지목의 종류를 불문하고 중개대상물에 해당하므로 양어장인 토지도 중개대상물이며, 기둥·지붕·주벽을 갖춘 신축 중인 미등기 건물도 판례상 중개대상물로 인정됩니다.

판례는 아직 완성되지 않았더라도 동·호수가 특정되어 분양계약이 체결된 아파트(장차 건축물이 될 것이 확정된 것)를 중개대상물로 인정합니다. 등기되었거나 명인방법을 갖춘 수목의 집단(입목), 가압류된 부동산(처분이 금지되는 것이 아니라 제한적으로 허용될 뿐이라 여전히 거래 대상), 토지거래허가구역 내 토지, 유치권이 행사되고 있는 건물도 중개대상물이 될 수 있습니다.

반면 근저당권으로 담보된 피담보채권 자체는 물건이나 물권이 아닌 채권이어서 중개대상물이 아니며, 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치(권리금)나 거래처·신용·영업상 노하우도 물건 또는 권리가 아니어서 중개대상물로 인정되지 않습니다. 아파트 추첨에서 당첨되면 분양예정자로 선정될 수 있는 지위인 입주권(동·호수가 특정되기 전 단계)이나, 주택이 철거될 경우 이주자택지를 공급받을 수 있는 지위인 대토권도 특정 부동산에 대한 구체적 권리가 아니라 추상적 지위에 불과하여 중개대상물이 아닙니다. 그 밖에 미채굴광물, 등기·명인방법을 갖추지 않고 토지에서 분리된 수목, 온천수, 금전채권, 점유, 동산질권, 20톤 미만 선박, 영업용 건물의 비품 같은 동산도 중개대상물이 아니며, 콘크리트 지반 위에 볼트조립방식으로 세워 주벽이라 할 만한 것이 없는 세차장 구조물도 건축물로 볼 수 없어 중개대상물이 아닙니다.

공장재단·광업재단은 그 구성요소인 공업소유권이나 시설 등을 분리하여 개별적으로 거래할 수 없고, 재단 전체를 일체로서만 거래대상으로 삼을 수 있습니다.