확정일자

확정일자는 임대차계약서에 대해 그 작성일자를 증명하기 위하여 관할 기관이 부여하는 공적인 날짜로, 임차인이 우선변제권을 취득하기 위한 요건이자 그 우선변제권의 기준일이 된다.

⚠️ 법령 원문 미확보(상가건물 임대차보호법) — 아래 서술은 기출 해설 기준입니다. 상가건물임대차의 우선변제권을 위한 확정일자는 관할 구청장이 아니라 관할 세무서장으로부터 받아야 한다. 대항력을 계속 유지하려면 임차상가건물의 점유와 사업자등록을 계속 유지하여야 하고, 임대차기간이 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 법원에 임차권등기명령을 단독으로 신청할 수 있다. 보증금을 반환받지 못해 건물을 계속 사용하더라도 차임(월세) 지급의무는 존속하며, 3기에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있으면 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.

임대차계약을 체결하려는 자가 확정일자부여기관에 확정일자 부여일 정보의 제공을 요청하려면, 계약체결 전 단계여서 아직 임차인이 존재하지 않으므로 임차인이 아니라 임대인의 동의를 받아야 한다. 보증금반환청구소송의 확정판결에 따라 임차인이 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행이나 이행의 제공이 집행개시의 요건이 아니고, 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리(최우선변제권)가 없다. 임차인이 상속인 없이 사망한 경우 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계하며, 등기를 하지 아니한 전세계약에 관하여도 주택임대차보호법을 준용한다.

최우선변제권은 소액임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리로, 확정일자에 의한 우선변제권과는 별개의 제도이다. 대항요건·확정일자를 갖춘 권리와 담보물권이 같은 날짜에 함께 존재하는 것과 같이 우선순위 판단이 미묘한 사안에서는, 어느 한쪽이 일률적으로 우선한다고 단정할 수 없는 경우도 있다.