물권의 종류 (제185조)

물권은 법률 또는 관습법에 의하지 않고는 임의로 창설하지 못한다(제185조, 물권법정주의). 여기서 '법률'은 국회가 제정한 형식적 의미의 법률을 의미하며, 부동산등기규칙과 같은 절차규정만으로는 새로운 물권을 창설할 수 없다.

관습법에 의한 물권으로 인정되는 대표적인 예는 관습상 법정지상권과 분묘기지권이다. 반면 온천에 관한 권리(온천권)는 관습법상의 물권으로 인정되지 않고, 근린공원을 자유롭게 이용하였다는 사정만으로 그 공원 인근주민들이 공원이용권이라는 배타적 권리를 취득하였다고 볼 수도 없다.

소유권도 그 본질을 벗어난 형태로는 존재할 수 없다. 사용·수익 권능을 대세적·영구적으로 포기한 소유권이나 처분권능이 배제된 소유권은 소유권의 본질에 반하여 인정되지 않는다.

유치권이 성립하려면 목적물과 그에 관하여 생긴 채권 사이에 견련관계가 있어야 한다(제320조). 유치물과 견련관계가 인정되지 않는 채권을 피담보채권으로 하는 유치권은 애초에 성립요건 자체를 결하여 성립할 수 없으며, 이는 물권법정주의 위반의 문제가 아니라 유치권의 성립요건 결여의 문제다. 같은 맥락에서 사용·수익의 권능을 완전히 배제하고 채권담보만을 위하여 설정하는 전세권도 전세권의 본질에 반하여 물권법정주의 위반으로 무효다.

물권은 원칙적으로 물건을 객체로 하나, 권리질권과 같이 예외적으로 물건 이외의 재산권을 객체로 하는 경우도 있다. 저당권은 당사자의 약정뿐 아니라 법률의 규정(예: 제649조의 법정저당권)에 의해서도 성립할 수 있다. 다만 저당권은 등기를 성립요건으로 하므로 1필 토지의 일부에는 분필등기 없이 저당권설정등기를 할 수 없어 저당권이 성립할 수 없다. 반면 지상권 등 용익물권은 1필 토지의 일부에도 설정할 수 있다. 구분소유의 목적이 되는 건물의 등기부상 표시에서 전유부분의 면적 표시가 잘못된 경우에도, 전유부분 자체는 유효하게 성립·특정되어 있으므로 그 잘못 표시된 면적만큼의 소유권보존등기를 말소할 수는 없다.

부동산 물권변동에는 공신의 원칙이 인정되지 않는다(공신의 원칙은 동산에만 인정된다). 여러 물건의 집단에 대하여 하나의 물권이 성립하는 경우(집합동산 양도담보 등)도 인정된다. 지적도의 경계선이 기술적 착오로 실제와 다르게 작성된 경우, 토지의 경계는 실제의 경계에 의하여 확정된다.