지상권

지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리입니다(제279조). 지상권과 그 지상 건물의 소유권은 별개의 독립한 권리이므로, 지상권자는 지상권을 그대로 둔 채 건물 소유권만 양도할 수도 있고, 반대로 건물 소유권은 그대로 둔 채 지상권만을 제3자에게 양도할 수도 있습니다(제282조). 지료의 지급은 지상권의 성립요소가 아니므로 무상의 지상권도 유효하게 성립할 수 있습니다.

존속기간을 계약으로 정하는 경우에는 석조·석회조·연와조 등 견고한 건물이나 수목은 30년, 그 밖의 건물은 15년, 건물 이외의 공작물은 5년보다 단축하지 못하고, 이보다 짧게 정하면 그 기간까지 연장됩니다(제280조). 판례상 지상권의 존속기간을 영구로 약정하는 것도 허용됩니다. 지상권설정계약 당시 건물이 없더라도 장래의 건축을 목적으로 지상권이 유효하게 성립할 수 있습니다.

지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있습니다(제287조). 지료 연체가 토지소유권의 양도 전후에 걸쳐 이루어진 경우, 2년의 연체기간은 토지 양수인에 대한 연체기간만을 기준으로 판단해야 하고 전 소유자에 대한 연체기간까지 통산할 수는 없습니다. 지상권이 저당권의 목적인 때에는 지료연체를 이유로 한 소멸청구는 저당권자에게 통지한 후 상당한 기간이 경과하여야 효력이 생기고, 통지만으로 즉시 효력이 생기는 것은 아닙니다(제288조). 한편 지료약정은 등기하여야 제3자에게 대항할 수 있습니다. 지료를 등기하지 않은 지상권이 제3자에게 양도되면 종전의 지료약정으로 양수인에게 대항할 수 없고, 따라서 지료증액청구권도 발생하지 않습니다.

지상권이 소멸한 경우 건물 기타 공작물이나 수목이 현존하면 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 설정자가 갱신을 원하지 않으면 지상권자는 상당한 가액으로 그 매수를 청구할 수 있습니다(제283조). 반대로 지상권설정자가 상당한 가액을 제공하여 매수를 청구한 때에는 지상권자가 정당한 이유 없이 이를 거절하지 못합니다(제285조②). 채권담보를 위하여 저당권과 함께 무상으로 담보지상권을 취득한 채권자는, 담보가치 확보만을 목적으로 하므로 특별한 사정이 없는 한 제3자가 토지를 불법점유하더라도 임료 상당의 손해배상을 청구할 수 없다는 것이 판례입니다. 담보 목적으로 설정된 지상권은 피담보채권이 변제 등으로 소멸하면 그 부종성에 따라 함께 소멸합니다.

동일인 소유이던 대지와 건물이 매매·증여·공매·대물변제 등 적법한 원인으로 소유자를 달리하게 되면 관습법상 법정지상권이 인정될 수 있습니다. 다만 환지처분은 종전 토지 대신 실질적으로 동일성이 인정되는 환지를 교부하는 절차일 뿐이어서 소유자가 달라지는 원인으로 보지 않아 성립원인에서 제외됩니다.