법정지상권 (제366조)

법정지상권(제366조)은 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속하게 된 경우, 토지소유자가 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 보는 제도입니다. 성립하려면 저당권 설정 당시 토지와 그 지상건물이 동일인의 소유에 속하였다가, 저당권 실행(경매)으로 소유자가 달라져야 합니다. 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정합니다.

토지소유자와 건물공유자 1인이 동일인인 경우에도 법정지상권 성립이 인정됩니다 — 저당권 설정 당시 건물이 존재하였다면, 경매로 토지소유권이 제3자에게 이전되더라도 건물공유자를 위해 법정지상권이 성립합니다. 저당권설정 당시 동일소유였다가 이후 건물만 제3자에게 양도되어도 법정지상권은 성립합니다. 토지·건물 중 건물에만 저당권이 설정된 경우에도, 그 실행으로 건물 소유자가 달라지면 법정지상권이 성립합니다. 이 경우 지상권까지 넘겨받은 건물양수인에 대하여 토지소유자는 건물철거 및 대지의 인도를 구할 수 없습니다(신의칙). 저당권설정 당시 건축 중이던 건물이라도 그 규모·종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되었다면 법정지상권이 성립합니다.

반대로 저당권설정 당시 건물이 없었다가 그 후 신축된 경우에는 법정지상권이 성립하지 않습니다. 동일인 소유의 토지·건물에 공동저당권이 설정된 후 그 건물이 철거되고 제3자 소유의 건물이 새로 축조된 경우에도, 공동저당권자의 담보가치를 보호하기 위해 원칙적으로 그 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않습니다.

미등기건물과 그 대지를 함께 매수하고 대지에 대해서만 소유권이전등기를 받은 상태에서, 건물은 여전히 매도인 명의로 등기부에 남아 있는 동안 그 대지에 저당권이 설정되어 경매로 소유자가 달라진 경우에는, 저당권설정 당시 토지와 건물의 등기부상 소유명의가 일치하지 않으므로 법정지상권이 성립하지 않습니다.

한편 관습법상 법정지상권은 법률의 규정(관습법)에 의한 물권취득이므로 등기 없이 성립하고, 그 등기가 없더라도 성립 당시의 토지소유자 및 그로부터 토지를 양수한 제3자에게 대항할 수 있습니다. 다만 이를 제3자에게 다시 처분(양도)하려면 등기가 필요합니다(단, 경매로 건물 소유권을 취득한 자는 특별한 사정이 없는 한 등기 없이도 취득합니다). 법정지상권자는 건물의 유지·사용에 필요한 범위에서 토지를 자유로이 사용할 수 있고, 지료에 관해 협의가 되지 않으면 당사자의 청구에 의하여 법원이 정합니다. 당사자가 건물을 철거하기로 합의한 때에는 관습법상 법정지상권이 성립하지 않고, 매매계약이 해제되면 소급하여 효력을 잃어 애초에 동일인 소유였던 적이 없는 것으로 되므로 법정지상권이 성립하지 않습니다. 반면 건물이 개축·증축되더라도 이미 성립한 법정지상권은 소멸하지 않습니다. 법정지상권을 취득할 지위에 있는 건물양수인이 그 등기를 마치기 전에 대지를 점유·사용하여 얻은 이득은 부당이득에 해당합니다. 이 저당권이 개입된 제366조 법정지상권과 저당권 없이 매매 등으로 소유자가 갈라지는 관습법상 법정지상권은 서로 구별되며, 하나의 사안에서 두 법정지상권을 동시에 주장할 수는 없습니다.