저당권의 효력의 범위 (제358조)

저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다(민법 제358조 본문). 다만 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하며, 판례도 이를 당사자의 특약으로 배제할 수 있는 임의규정으로 본다. 저당권의 효력은 저당권 설정 전후를 불문하고 부합된 물건과 종물에 미치는 것이 원칙이고, 증축되어 독립적 효용이 없는 부분도 부합물로서 효력범위에 포함된다.

건물 소유를 목적으로 한 토지임차권은 건물에 대한 종된 권리로서 건물저당권의 효력이 함께 미치고, 구분건물의 전유부분에 저당권이 설정된 후 취득하여 전유부분과 일체가 된 대지사용권에도 저당권의 효력이 미친다는 것이 판례다. 반면 저당권설정 후 토지 위에 신축된 건물은 토지와 별개의 부동산이므로 부합되지 않아 저당권의 효력이 미치지 않는다 — 다만 그 건물을 저당권설정자가 축조하였다면 저당권자에게는 토지와 함께 그 건물의 일괄경매를 청구할 수 있는 권리(제365조)가 인정될 뿐, 우선변제권 자체가 그 건물에 미치는 것은 아니다.

토지소유자가 그 토지에 매설한 유류저장탱크와 같은 시설은 토지의 구성부분으로 부합되어 저당권의 효력이 미친다. 반면 토지의 전세권자가 자신의 권원에 기해 식재·등기한 입목은 전세권자 소유의 별개 물건으로서 저당권의 효력이 미치지 않는다. 부합물에 대해 제3자가 별도의 권원을 가지고 있는 경우에는 저당권의 효력이 미치지 않을 뿐이며, 부합의 시기가 저당권설정 전인지 후인지는 문제되지 않는다.

저당권의 효력은 저당부동산의 과실(차임채권 등)에는 원칙적으로 미치지 않고, 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 발생하는 과실에 한하여 그 효력이 미친다(제359조). 압류 전에 발생한 차임채권에는 저당권의 효력이 미치지 않는다.

저당권은 담보물권의 수반성으로 인해 그 담보한 채권과 분리하여 타인에게 양도하거나 다른 채권의 담보로 하지 못한다(제361조). 지상권·전세권도 저당권의 객체가 될 수 있고, 피담보채권이 시효로 소멸하면 부종성에 따라 저당권도 함께 소멸하며, 저당물의 제3취득자가 유익비를 지출한 경우에는 그 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다(제367조).