계약의 해지, 해제

이행지체를 이유로 계약을 해제하려면 원칙적으로 상당한 기간을 정한 최고를 거쳐야 한다(제544조). 다만 채무자가 이행기 전후를 불문하고 이행하지 않을 의사를 명백히 표시(이행거절)했거나, 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 아예 불가능해진 경우(이행불능, 제546조), 정기행위를 그 시기에 이행하지 않은 경우(제545조)에는 최고 없이 곧바로 해제할 수 있다. 반대로 단순한 대금지급 지체나 저당권 말소약정·담보제공약정의 불이행처럼 통상의 이행지체에 해당하면 최고를 거쳐야 하고, 이행거절 의사표시를 적법하게 철회하면 최고 없는 해제의 근거도 함께 사라져 다시 최고가 필요해진다. 해지·해제는 상대방에 대한 의사표시로 하며 한번 한 의사표시는 철회하지 못하고(제543조), 당사자 일방 또는 쌍방이 여러 명이면 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 해야 한다(해제불가분의 원칙, 제547조).

계약이 해제되면 각 당사자는 원상회복의무를 지고(제548조 제1항), 반환할 금전에는 받은 날로부터 이자를 가산해야 한다(제548조 제2항). 이 원상회복의무는 제536조 동시이행 규정이 준용되어(제549조) 서로 동시이행관계에 있다. 원상회복의 범위는 선의·악의나 이익의 현존 여부를 불문하고 받은 이익 전부이며, 계약 존속을 전제로 수령한 지연손해금도 포함된다. 원상회복의무는 부당이득반환의 성질을 가지므로 채무불이행으로 인한 손해배상책임과 달리 과실상계 법리는 적용되지 않는다. 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않는다(제551조).

제548조 제1항 단서는 해제로 제3자의 권리를 해하지 못한다고 정한다. 판례상 이 제3자는 해제된 계약을 기초로 새로운 이해관계를 맺고 등기·인도 등으로 완전한 권리(물권 등)를 취득한 자를 말하며, 해제 전에 이해관계를 맺은 제3자는 선의·악의를 불문하고 보호되고(판례), 해제 후 말소등기 전에 이해관계를 맺은 제3자는 선의인 경우에 한하여 보호된다. 이미 등기를 마친 매수인으로부터 저당권을 취득한 자, 등기된 부동산을 가압류한 자, 소유권이전청구권보전 가등기권리자, 대항력을 갖춘 임차인은 보호되는 제3자이지만, 매수인의 소유권이전등기청구권 자체를 압류한 자나 계약상 채권 자체를 양수·가처분한 자, 해제된 계약의 목적물인 토지가 아니라 그 토지 위에 신축된 건물만을 매수한 자, 대항요건을 갖추지 않은 임차인은 보호되는 제3자가 아니다.

합의해제는 당사자 쌍방이 계약을 없었던 것으로 다시 합의하는 별개의 계약이다. 특별한 사정이 없으면 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없고, 반환할 금전에도 특약이 없는 한 이자를 가산할 의무가 없다는 점이 법정해제와 다르다(합의해지의 경우도 마찬가지로 법정해제에 관한 이자가산 규정이 당연히 적용되지 않는다). 다만 소유권 등 물권변동에는 유인성 법리가 그대로 적용되어 등기 없이도 당연히 매도인에게 복귀하고, 제548조 제1항 단서의 제3자 보호규정도 합의해제에 유추적용된다. 합의해제를 다시 무효화하고 매매계약을 부활시키는 재합의도 계약자유의 원칙상 당사자 사이에서는 유효할 수 있다. 명시적인 합의가 없더라도, 쌍방에게 계약을 실현할 의사가 없거나 계약관계를 포기할 의사가 있다고 볼 정도에 이르러야 묵시적 합의해제가 인정된다는 것이 판례이다.

매매목적물에 제3자의 가압류가 있었다는 사정만으로는 매도인의 소유권이전의무가 이행불능이 되었다고 볼 수 없어, 매수인이 그것만으로 즉시 계약을 해제할 수는 없다. 계약이 채무불이행으로 적법하게 해제된 후에도 매수인은 계약해제의 효과로 발생하는 불이익을 면하기 위해 착오를 이유로 그 계약을 별도로 취소할 수 있다(해제와 취소의 경합).