해약금

계약금은 다른 약정이 없는 한 해약금으로 추정된다(민법 제565조 제1항). 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지는 교부자(통상 매수인)는 이미 지급한 계약금을 포기하고, 수령자(통상 매도인)는 그 배액을 상환하여 자유롭게 계약을 해제할 수 있다. 계약금계약은 금전 등의 교부를 요건으로 하는 요물계약으로서 매매계약에 종된 계약이다.

이행의 착수란 객관적으로 이행행위의 일부를 행하거나 이행을 위해 필요한 전제행위를 하는 것을 말한다. 판례는 매수인이 잔금을 준비하여 등기소에 동행할 것을 촉구하는 정도의 행위도 이행의 착수로 인정하고, 매수인이 약정된 이행기 전에 중도금을 지급하는 등 이행에 착수한 경우에도 마찬가지여서, 그 이후에는 매도인이라도 계약금의 배액을 상환하고 해제할 수 없다.

매도인이 계약금의 배액을 상환하여 해약금 해제를 하려면 그 배액의 이행제공만으로 족하고, 매수인이 이를 수령하지 않더라도 공탁까지 할 필요는 없다는 것이 판례이다. 해제권의 행사는 이 배액상환의 이행제공과 함께 이루어져야 한다.

이행착수 전 해약금 해제는 채무불이행을 원인으로 하는 것이 아니므로, 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다는 제551조가 적용되지 않아 손해배상청구권이 발생하지 않는다(제565조 제2항). 따라서 배액상환을 받은 상대방은 실제 손해가 계약금보다 더 크다는 것을 입증하더라도 추가로 손해배상을 청구할 수 없다. 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 한 계약금이 당연히 귀속되는 것은 아니며, 위약금 약정이 일방의 귀책사유로 인한 해제의 경우만을 정한 것이라면 상대방의 귀책사유로 해제되는 경우에는 그 약정에 기한 위약금지급의무가 인정되지 않는다.