총칙

매매(제563조)는 당사자의 합의만으로 성립하는 낙성·불요식계약이며, 유상·쌍무계약이지 물건의 인도나 대금 지급이 있어야 성립하는 요물계약이 아니다. 매매계약에 관한 비용(제566조)은 특약이 없으면 당사자 쌍방이 균분하여 부담하지만, 이는 측량비용처럼 목적물 특정을 위한 비용에 한하고, 등기비용이나 담보권 말소비용은 매도인이 완전한 소유권을 이전할 의무의 이행에 필요한 비용이므로 매도인이 부담한다.

매매에 관한 규정은 성질이 허용하는 한 매매 이외의 유상계약(교환 등)에도 준용되어(제567조), 매도인의 담보책임 규정도 교환계약 등에 준용된다. 다만 그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때에는 준용되지 않는다(제567조 단서).

매매의 일방예약(제564조)에서 예약완결권은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생기게 하는 형성권으로, 장차 매매계약을 성립시키는 채권계약이지 물권계약이 아니다. 그 효력은 의사표시가 상대방에게 도달한 때부터 발생하며 예약체결시로 소급하지 않는다. 행사기간은 당사자가 약정한 경우에는 그 약정기간에 따르고, 약정이 없는 경우에 한하여 예약이 성립한 때로부터 10년의 제척기간이 적용된다. 이 제척기간의 도과 여부는 법원의 직권조사사항이어서 당사자의 주장이 없어도 법원이 고려해야 하고, 예약완결권자가 목적물을 미리 인도받아 점유하고 있다는 사정만으로는 제척기간의 도과를 막지 못한다. 예약완결권은 재산권으로서 특별한 사정이 없는 한 양도할 수 있고, 부동산소유권이전을 내용으로 하는 예약완결권은 가등기할 수 있다.

계약금이 교부된 경우 다른 약정이 없으면 해약금으로 추정되어(제565조), 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. 이러한 해약금 해제에는 채무불이행으로 인한 손해배상 규정(제551조)이 적용되지 않으며(제565조 제2항), 이 해제권은 임의규정이므로 당사자의 합의로 배제할 수 있다. 계약금계약은 매매계약에 종된 요물계약으로서 계약금 전액이 지급되어야 성립하고, 매매계약이 무효이거나 취소되면 계약금계약도 그 효력을 잃는다.

당사자 일방이 약정된 기일보다 앞서 중도금을 지급하거나 자기앞수표로 중도금을 지급한 경우, 또는 중도금 일부에 갈음하여 제3자에 대한 채권을 양도하기로 약정하고 그 제3자까지 자리에 참석하여 승낙하는 등 구체적 이행행위가 있었던 경우는 모두 이행의 착수에 해당하여, 그 이후에는 이행에 착수한 당사자뿐 아니라 상대방도 해약금 해제를 할 수 없다. 반면 단순히 이행의 준비만 한 경우, 매도인이 이행을 최고하거나 대금지급청구소송을 제기한 것만으로는 이행의 착수로 볼 수 없고, 토지거래허가구역에서 허가를 신청하거나 허가를 받은 것만으로도 이행의 착수로 볼 수 없어 해약금 해제가 여전히 가능하다. 계약금의 일부만 지급된 경우 매도인이 해약금 해제를 하려면 실제 받은 금액이 아니라 약정한 계약금 전액을 기준으로 산정한 배액을 상환해야 하고, 매도인의 해제는 해제 의사표시만으로는 부족하며 배액을 실제로 이행제공하여야 한다(다만 매수인이 수령을 거절해도 공탁까지 할 필요는 없다).