환매

환매(제590조)란 매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류하여, 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 목적물을 다시 사올 수 있는 제도다. 환매대금에 특별한 약정이 있으면 그 약정에 의하고, 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 상계한 것으로 본다(임의규정이라 당사자가 달리 정할 수 있다). 환매특약은 반드시 매매계약과 동시에 하여야 하고, 매매계약에 종된 계약이므로 매매계약이 무효이거나 취소되어 효력을 잃으면 환매특약도 함께 효력을 상실한다.

환매기간(제591조)은 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못하고, 약정기간이 이를 넘으면 각각 5년, 3년으로 단축된다. 환매기간을 정한 때에는 다시 이를 연장하지 못하고, 정하지 아니한 때에는 부동산은 5년, 동산은 3년으로 한다.

환매권은 일신전속권이 아니라 양도·상속이 가능한 재산권이며, 매도인의 채권자가 이를 대위하여 행사할 수도 있다. 환매권은 그 존속기간(환매기간) 내에 재판상 또는 재판외에서 환매의 의사표시(권리 행사)만 하면 되고, 그 행사로 발생하는 소유권이전등기청구권 자체까지 반드시 환매기간 내에 행사하여야 하는 것은 아니며, 이 청구권은 일반 채권으로서 별도의 소멸시효(10년)의 적용을 받는다는 것이 판례이다.

매매의 목적물이 부동산인 경우, 매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기한 때에 한하여 제3자에 대하여 그 효력이 있다(제592조). 환매특약등기는 매수인 명의의 소유권이전등기에 대한 부기등기의 형식으로 한다. 그러나 환매의 의사표시만으로는 부족하고, 그에 따른 소유권이전등기(권리취득등기)를 실제로 마쳐야 비로소 제3자(가압류권자 등)에게 소유권 취득을 주장할 수 있다는 것이 판례이다.

환매등기가 있더라도 그 등기는 제3자에 대한 대항요건일 뿐 목적물의 처분 자체를 금지하는 처분금지의 효력은 없으므로, 매수인은 환매등기 후에도 목적물을 제3자에게 유효하게 처분할 수 있고, 그 전득자의 소유권이전등기청구를 환매등기를 이유로 거절할 수 없다(다만 환매권자는 환매등기의 대항력에 의해 그 전득자에게도 환매권을 행사할 수 있다). 환매특약등기 이전에 이미 권리를 취득한 제3자에게는 환매권자가 대항할 수 없다. 환매권자가 적법하게 환매권을 행사하여 소유권이전등기를 마치면, 환매등기 후에 설정된 저당권 등 제한물권은 소멸한다.