강행규정 (제652조)

제652조는 제627조·제628조·제631조·제635조·제638조·제640조·제641조·제643조 내지 제647조에 위반하는 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정합니다. 이 조문에 열거된 규정만 편면적 강행규정이 되어, 임차인·전차인에게 불리한 약정만 무효가 되고 유리한 약정은 그대로 유효합니다.

중요한 것은 이 목록에 들지 않는 조문입니다. 예를 들어 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대하지 못하게 하는 제629조는, 그 규정 자체를 완화해서 임대인의 동의 없이도 임차권을 양도할 수 있도록 하는 약정이 오히려 임차인에게 불리한 것이 아니므로 유효합니다. 필요비·유익비상환청구권을 정한 제626조 역시 이 조문의 열거에 들어 있지 않은 조항이라서, 그 내용을 임차인에게 불리한 쪽으로 바꾸는 약정도 그대로 효력을 가집니다.

목록에 포함된 조문들이 다루는 내용은 다음과 같습니다. 임차물 일부멸실 등에 따른 차임감액청구권(제627조), 차임증감청구권(제628조), 전차인의 권리의 확정(제631조), 기간의 약정 없는 임대차의 해지통고(제635조), 전차인에 대한 통지(제638조), 차임연체와 해지(제640조), 건물 기타 공작물의 소유 등을 목적으로 한 토지임대차에도 차임연체와 해지(제640조)를 그대로 적용하는 규정(제641조), 지상물매수청구권·부속물매수청구권 등(제643조 내지 제647조)입니다. 이들 규정에 위반하여 임차인·전차인에게 불리한 약정은 무효입니다.

차임증감청구권(제628조)은 형성권이므로, 당사자의 증액청구 의사표시가 상대방에게 도달한 때에 곧바로 증액의 효력이 발생합니다. 법원의 증액결정은 이미 발생한 권리관계를 확인하는 것에 불과하므로, 지연손해금도 법원의 결정일이 아니라 청구의 의사표시가 도달한 때부터 발생합니다. 또한 건물 기타 공작물의 임대차에서 연체차임액이 2기의 차임액에 달해야 임대인이 해지할 수 있다는 제640조는 강행규정이므로, 1기의 연체만으로 해지할 수 있다는 약정은 임차인에게 불리하여 무효입니다.

부속물매수청구권(제646조)은 건물 기타 공작물의 임차인에게 인정되는 권리이며, 건물의 소유를 목적으로 하지 않는 단순한 토지 임차인에게는 인정되지 않습니다(토지임차인에게는 별도로 지상물매수청구권이 인정될 뿐입니다). 임대인으로부터 매수한 부속물이나 적법한 전차인(제647조)에게도 인정되고, 오로지 임차인의 특수목적을 위해서만 부속된 물건은 대상이 아닙니다. 임차인의 차임연체 등 채무불이행으로 계약이 해지된 경우에는 부속물매수청구권이 인정되지 않습니다.