재건축 및 복구

건물이 지어진 지 오래되어 훼손ㆍ일부 멸실되거나 건물가격에 비해 수리비ㆍ복구비ㆍ관리비용이 지나치게 많이 들거나, 부근 토지 이용상황 변화 등으로 재건축하면 효용이 현저히 증가하는 경우에는 관리단집회에서 그 건물을 철거하고 새 건물을 지을 것을 결의할 수 있어요. 재건축이 단지 내 다른 건물의 구분소유자에게 특별한 영향을 미치면 그 구분소유자의 승낙을 받아야 합니다.

재건축 결의는 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의로 하는 것이 원칙이에요(집합건물법상 가장 엄격한 정족수). 다만 휴양 콘도미니엄업 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 재건축 결의는 구분소유자 및 의결권 각 3분의 2 이상으로 완화됩니다. 이 5분의 4 이상 정족수는 재건축 결의뿐 아니라 권리변동이 있는 공용부분의 변경(제15조의2제1항 본문)ㆍ건물이 일부 멸실된 경우의 공용부분 복구 결의(제50조제4항)에도 똑같이 적용돼요. 참고로 공용부분의 변경은 원칙적으로 각 3분의 2 이상(저비용 개량ㆍ휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경은 통상의 집회결의인 과반수), 규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지ㆍ구분소유권의 경매청구ㆍ전유부분의 사용금지청구는 각 4분의 3 이상의 결의로 충분해, 재건축 결의의 5분의 4가 가장 무겁습니다.

재건축을 결의할 때는 새 건물의 설계 개요, 건물 철거 및 새 건물 건축에 드는 비용의 개산액, 그 비용의 분담에 관한 사항, 새 건물의 구분소유권 귀속에 관한 사항을 정해야 하고(홍보비의 분담과 같은 사항은 법정 결의사항이 아니에요), 비용분담ㆍ구분소유권 귀속은 구분소유자 사이에 형평이 유지되도록 정해야 합니다. 결의를 위한 의사록에는 각 구분소유자의 찬반 의사를 적어야 해요.

재건축 결의가 있으면 집회를 소집한 자는 지체 없이 결의에 찬성하지 않은 구분소유자(승계인 포함)에게 재건축 참가 여부를 서면으로 촉구해야 하고, 촉구받은 구분소유자는 2개월 이내에 회답해야 해요. 이 기간 내에 회답하지 않으면 재건축에 참가하지 않겠다는 뜻으로 봅니다(참가하겠다는 뜻이 아니에요). 기간이 지나면 재건축에 찬성ㆍ참가하기로 한 구분소유자(또는 매수지정자)는 그 기간 만료일부터 2개월 이내에 참가하지 않겠다고 회답한 구분소유자에게 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있습니다.

매도청구에 따라 건물을 명도하면 생활에 현저한 어려움을 겪을 우려가 있고 재건축 수행에 큰 영향이 없으면, 법원은 대금 지급일ㆍ제공일부터 1년을 넘지 않는 범위에서 명도 유예기간을 허락할 수 있어요. 재건축 결의일부터 2년 이내에 철거공사가 착수되지 않으면(타당한 이유가 없는 한) 매도한 자는 그 기간이 지난 후 6개월 이내에 매수인 지급 대금 상당액을 제공하고 재매도를 청구할 수 있습니다.