지구단위계획

지구단위계획구역은 용도지구, 「도시개발법」에 따른 도시개발구역, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역, 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발지구, 「주택법」에 따른 대지조성사업지구, 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따른 산업단지와 준산업단지, 「관광진흥법」에 따른 관광단지와 관광특구, 개발제한구역·도시자연공원구역·시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 구역 중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역 등에 지정할 수 있습니다. 도시지역 내 복합적인 토지 이용을 증진시킬 필요가 있는 지역도 지정 대상이지만, 그 대상 용도지역에 일반공업지역은 포함되지 않습니다. 계획관리지역·생산관리지역 또는 농림지역에 위치한 산업·유통개발진흥지구는 지정 대상에서 제외되지 않습니다.

「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역이나 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발지구에서 시행되는 사업이 끝난 후 10년이 지난 지역은 지구단위계획구역으로 지정하여야 합니다. 다만 관계 법률에 따라 그 지역에 토지 이용과 건축에 관한 계획이 이미 수립되어 있는 경우에는 그러하지 아니합니다. 의무 지정 대상과 달리, 대중교통 결절지처럼 개발수요가 많은 지역은 지정할 수 있는 임의적 대상일 뿐 의무 지정 대상이 아닙니다. 도시지역 외의 지역을 지구단위계획구역으로 지정하려면 지정하려는 구역 면적의 100분의 50(2분의 1) 이상이 계획관리지역이어야 하며, 개발진흥지구로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역이거나 용도지구를 폐지하고 지구단위계획으로 대체하려는 지역도 지정 대상입니다. 또한 시가화조정구역이나 공원에서 해제되는 지역, 녹지지역에서 주거지역·상업지역 또는 공업지역으로 변경되는 지역으로서 그 면적이 30만제곱미터 이상인 지역도 시행령상 의무 지정 대상입니다.

지구단위계획에는 기반시설의 배치와 규모(제2호), 건축물의 용도제한·건폐율·용적률·높이의 최고한도 또는 최저한도(제4호)를 포함하여 둘 이상의 사항이 포함되어야 합니다. 다만 기존의 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물 등의 용도·종류 및 규모 등의 제한을 대체하는 사항(제1호의2)을 내용으로 하는 지구단위계획은 그러하지 아니합니다. 지구단위계획구역에서는 건축법·주차장법의 일부 규정을 대통령령으로 정하는 범위에서 지구단위계획으로 완화하여 적용할 수 있는데, 시행령상 차 없는 거리를 조성하려고 차량진입금지구간(보행자전용도로 지정·차량 출입 금지)을 정한 경우 주차장법에 따른 부설주차장 설치기준은 최대 100퍼센트까지 완화할 수 있고, 도시지역 내에 지정하는 지구단위계획구역의 건폐율은 최대 150퍼센트 이내에서 완화할 수 있습니다(200퍼센트가 아닙니다). 다만 대지의 분할제한은 이 완화 대상에 들어 있지 않고, 지구단위계획으로 최소 분할규모 등을 따로 정하는 사항입니다. 또한 대지의 일부를 학교 등 공공시설 부지로 제공하면 완화되는 용적률은 원래 용적률에 1.5×(제공 면적×제공 부지의 용적률)÷제공 후의 대지면적을 더한 값이 되고, 그 완화 용적률을 남은 대지면적에 곱해 최대 연면적을 구합니다.

지구단위계획구역의 지정에 관한 도시·군관리계획결정은 고시일부터 3년 이내에 그 지구단위계획이 결정·고시되지 아니하면 그 3년이 되는 날의 다음날에 효력을 잃습니다. 이와 별도로 주민이 입안을 제안한 지구단위계획에 관한 도시·군관리계획결정은 고시일부터 5년 이내에 사업이나 공사에 착수하지 아니하면 그 5년이 된 날의 다음날에 효력을 잃습니다. 다만 다른 법률에서 지구단위계획의 결정에 관하여 따로 정한 경우에는 그 법률에 따라 지구단위계획을 결정할 때까지 지구단위계획구역의 지정은 효력을 유지합니다.

지구단위계획구역이란 도시·군계획 수립 대상지역 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획이 적용되는 구역을 말합니다. 지구단위계획구역에서 건축물을 건축 또는 용도변경하거나 공작물을 설치하려면 그 지구단위계획에 맞게 하여야 하지만, 지구단위계획이 수립되어 있지 아니한 경우와 공사기간 중에만 이용하는 공사용 가설건축물은 이 예외에 해당합니다. 지구단위계획은 해당 용도지역의 특성을 고려하여 수립하며, 지구단위계획구역 및 지구단위계획은 도시·군관리계획으로 결정하고, 시장 또는 군수가 입안한 지구단위계획구역의 지정·변경은 시장 또는 군수가 직접 결정합니다. 도시개발사업의 실시계획을 작성한 것만으로는 지구단위계획이 결정·고시된 것으로 보지 않습니다.