환지 방식에 의한 사업 시행

시행자가 도시개발사업을 환지 방식으로 시행하려면 환지 설계, 필지별 환지 명세, 필지별·권리별 청산 대상 토지 명세, 체비지·보류지의 명세 등이 포함된 환지 계획을 작성해야 하고, 입체 환지를 계획하는 경우에는 건축물의 명세도 포함해야 합니다. 행정청이 아닌 시행자가 환지 계획을 작성한 경우에는 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장의 인가를 받아야 하며, 인가를 신청하려는 경우에는 토지 소유자와 임차권자등에게 환지 계획의 기준 및 내용 등을 미리 알려야 합니다. 조성토지등의 가격은 대통령령으로 정하는 공인평가기관이 평가한 후 토지평가협의회의 심의를 거쳐 결정합니다. 환지계획구역 안의 토지 소유자가 사업을 위하여 부담하는 토지의 비율을 토지부담률이라 하며, 평균 토지부담률은 (보류지 면적－시행자에게 무상귀속되는 공공시설면적)을 (환지계획구역 면적－무상귀속되는 공공시설면적)으로 나눈 값에 100을 곱하여 산정합니다.

시행자는 토지 면적의 규모를 조정할 특별한 필요가 있으면 면적이 작은 토지는 과소 토지가 되지 않도록 면적을 늘려 환지를 정하거나 환지 대상에서 제외할 수 있지만, 면적이 넓은 토지는 그 면적을 줄여서 환지를 정할 수 있을 뿐 환지 대상에서 제외할 수는 없습니다. 환지설계 시 적용되는 토지·건축물의 평가액은 최초 환지계획인가 시를 기준으로 정하며, 그 후 환지 계획의 변경인가를 받더라도 이 기준은 바뀌지 않습니다.

시행자는 사업 시행을 위하여 필요하면 환지 예정지를 지정할 수 있는데, 종전 토지에 대한 임차권자등이 있으면 해당 환지 예정지에 대하여 그 권리의 목적인 토지 또는 그 부분을 아울러 지정하여야 합니다. 환지 예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분이 공고되는 날까지 종전 토지의 소유자·임차권자등은 종전 토지를 사용·수익할 수 없는 대신, 지정된 환지 예정지에 대하여 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있습니다. 체비지의 용도로 지정된 환지 예정지는 시행자가 사업 비용 충당을 위해 사용하게 할 수 있을 뿐 아니라 처분할 수도 있습니다.

시행자는 공사를 끝내면 공고하고 공람시킨 뒤 준공검사를 신청하며, 대통령령으로 정하는 기간에 환지처분을 합니다. 환지처분의 효과로 환지 계획에서 정한 환지는 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보지만, 환지를 정하지 아니한 종전 토지에 있던 권리는 소유권이전등기를 마친 때가 아니라 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸합니다. 지역권은 원칙적으로 종전 토지에 존속하나, 사업 시행으로 행사할 이익이 없어진 지역권은 마찬가지로 공고된 날이 끝나는 때에 소멸합니다. 체비지는 시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 공고일 다음 날 소유권을 취득합니다.

청산금은 환지처분이 공고된 후에 확정되어 징수·교부되지만, 환지를 정하지 아니하는 토지에 대하여는 환지처분 전이라도 청산금을 교부할 수 있습니다. 도시개발사업으로 임차권 목적 토지의 이용이 방해받아 종전 임대료가 불합리하게 된 경우, 당사자는 그 증감을 청구할 수 있지만 환지처분이 공고된 날부터 60일이 지나면 더는 임대료 등의 증감을 청구할 수 없습니다.