도시개발구역의 지정 등

도시개발구역의 지정권자는 원칙적으로 특별시장·통합특별시장·광역시장·도지사·특별자치도지사(시·도지사)와 인구 50만 이상 대도시의 시장(대도시 시장)입니다. 일반 시장·군수·구청장은 스스로 구역을 지정하지 못하고 시·도지사에게 지정을 요청할 수 있을 뿐이며, 도시개발사업이 필요한 지역이 둘 이상의 시·도 행정구역에 걸치면 관계 시·도지사가 협의하여 지정할 자를 정합니다. 한국토지주택공사 등 공공기관은 도시개발사업의 시행자나 구역 지정의 제안자가 될 수 있을 뿐, 스스로 구역을 지정하는 지정권자는 아닙니다.

국토교통부장관은 국가가 도시개발사업을 실시할 필요가 있는 경우, 관계 중앙행정기관의 장이 요청하는 경우, 공공기관·정부출연기관의 장이 대통령령으로 정하는 규모(30만 제곱미터) 이상으로 국가계획과 밀접한 관련이 있는 구역의 지정을 제안하는 경우, 둘 이상의 시·도에 걸치는 지역에서 관계 시·도지사 간 협의가 성립되지 않는 경우, 천재지변 등으로 사업을 긴급하게 할 필요가 있는 경우에 예외적으로 도시개발구역을 지정할 수 있습니다.

지정권자는 구역을 지정하기 전에 개발계획을 수립하는 것이 원칙이지만, 개발계획안을 공모하거나 자연녹지지역 등 대통령령으로 정하는 지역에 구역을 지정할 때는 구역을 지정한 후에 개발계획을 수립할 수 있습니다. 구역에 포함되는 주거지역·상업지역·공업지역의 면적 합계가 전체 지정면적의 100분의 30 이하인 지역도 지정 후 수립이 가능한 지역에 포함됩니다. 환지 방식의 개발계획을 수립하거나(경미한 사항이 아닌) 변경하려면 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지 소유자와 토지 소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의가 필요합니다. 다만 시행자가 국가·지방자치단체 등인 경우에는 이 동의가 필요 없고, 조합이 시행자인 경우 조합 총회에서 위 동의 요건을 충족하는 찬성으로 개발계획을 의결해 제출하면 동의를 받은 것으로 봅니다.

구역을 지정하려는 지정권자는 공람이나 공청회로 주민과 관계 전문가의 의견을 들어야 합니다. 구역이 지정·고시되면 해당 구역은 도시지역과 대통령령으로 정하는 지구단위계획구역으로 결정·고시된 것으로 보지만, 이미 지구단위계획구역이나 취락지구로 지정된 지역은 예외입니다. 제7조① 주민 등의 의견청취를 위한 공고가 있는 지역 및 지정·고시된 구역 안에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질 변경, 토석의 채취, 토지 분할, 물건 적치, 죽목의 벌채·식재를 하려는 자는 특별시장·광역시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 허가를 받아야 하지만(재해 복구 또는 재난 수습에 필요한 응급조치는 예외), 토지의 합병은 이 허가 대상 행위로 명시되어 있지 않습니다.

구역 지정 후 개발계획을 수립하는 경우 임대주택건설계획 등 세입자의 주거·생활 안정 대책이나 구역 밖 기반시설 설치 비용부담 계획처럼 사후에 추가할 수 있는 사항이 있지만, 환경보전계획 등은 원칙적으로 지정 당시 이미 포함되어 있어야 합니다. 구역 지정은 지정·고시일부터 3년이 되는 날까지 실시계획 인가를 신청하지 않으면 그 3년이 되는 날, 또는 도시개발사업의 공사가 완료(환지 방식은 환지처분)되어 공고된 날에 해제됩니다. 구역 지정 후 개발계획을 수립하는 방식이라면 2년 내 계획 수립·고시, 계획고시 후 3년 내 실시계획 인가 신청을 하지 않으면 각각 해제되며, 구역 면적이 대통령령으로 정하는 규모(330만 제곱미터) 이상이면 이 기간이 각각 5년으로 늘어납니다. 해제되면 용도지역·지구단위계획구역은 지정 전 상태로 환원·폐지되지만, 사업이 정상적으로 완료(환지처분 공고)되어 해제된 경우에는 환원·폐지되지 않습니다.