수용 또는 사용의 방식에 따른 사업 시행
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2 「수용 또는 사용의 방식에 따른 사업 시행」 강의 영상
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3 법령 근거 — 조문이 곧 정답입니다
령령으로 정하는 바에 따라 사업 시행으로 조성된 토지ㆍ건축물로 상환하는 채권(이하 “토지상환채권”이라 한다)을
발행할 수 있다. 다만, 제11조제1항제5호부터 제11호까지의 규정에 해당하는 자는 대통령령으로 정하는 금융기관
등으로부터 지급보증을 받은 경우에만 이를 발행할 수 있다.
② 시행자(지정권자가 시행자인 경우는 제외한다)는 제1항에 따라 토지상환채권을 발행하려면 대통령령으로 정하
는 바에 따라 토지상환채권의 발행계획을 작성하여 미리 지정권자의 승인을 받아야 한다.
③ 토지상환채권 발행의 방법ㆍ절차ㆍ조건, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
11조제1항제5호 및 제7호부터 제11호까지의 규정(같은 항 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하는 자가 100분의
50 비율을 초과하여 출자한 경우는 제외한다)에 해당하는 시행자는 사업대상 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는
토지를 소유하고 토지 소유자 총수의 2분의 1 이상에 해당하는 자의 동의를 받아야 한다. 이 경우 토지 소유자의 동
의요건 산정기준일은 도시개발구역지정 고시일을 기준으로 하며, 그 기준일 이후 시행자가 취득한 토지에 대하여는
동의 요건에 필요한 토지 소유자의 총수에 포함하고 이를 동의한 자의 수로 산정한다.
② 제1항에 따른 토지등의 수용 또는 사용에 관하여 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 「공익사업을 위한 토
지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용한다.
③ 제2항에 따라 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용할 때 제5조제1항제14호에 따른
수용 또는 사용의 대상이 되는 토지의 세부목록을 고시한 경우에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관
한 법률」 제20조제1항과 제22조에 따른 사업인정 및 그 고시가 있었던 것으로 본다. 다만, 재결신청은 같은 법 제
23조제1항과 제28조제1항에도 불구하고 개발계획에서 정한 도시개발사업의 시행 기간 종료일까지 하여야 한다.
④ 제1항에 따른 동의자 수의 산정방법 및 동의절차, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
여 필요한 경우에는 대통령령으로 정하는 절차에 따라 미리 지정권자의 승인을 받아 다음 각 호의 어느 하나에 해당
하는 자에게 원형지를 공급하여 개발하게 할 수 있다. 이 경우 공급될 수 있는 원형지의 면적은 도시개발구역 전체
토지 면적의 3분의 1 이내로 한정한다. <개정 2015. 8. 11.>
1. 국가 또는 지방자치단체
2. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관
3. 「지방공기업법」에 따라 설립된 지방공사
4. 제11조제1항제1호 또는 제2호에 따른 시행자가 복합개발 등을 위하여 실시한 공모에서 선정된 자
5. 원형지를 학교나 공장 등의 부지로 직접 사용하는 자
② 시행자는 제1항에 따라 원형지를 공급하기 위하여 지정권자에게 승인 신청을 할 때에는 원형지의 공급 계획을
작성하여 함께 제출하여야 한다. 작성된 공급 계획을 변경하는 경우에도 같다.
③ 제2항에 따른 원형지 공급 계획에는 원형지를 공급받아 개발하는 자(이하 “원형지개발자”라 한다)에 관한 사항과
원형지의 공급내용 등이 포함되어야 한다.
④ 시행자는 제5조제1항제7호의2에 따른 개발 방향과 제1항 및 제2항에 따른 승인내용 및 공급 계획에 따라 원형
지개발자와 공급계약을 체결한 후 원형지개발자로부터 세부계획을 제출받아 이를 제17조에 따른 실시계획의 내용
에 반영하여야 한다.
⑤ 지정권자는 제1항에 따라 승인을 할 때에는 용적률 등 개발밀도, 토지용도별 면적 및 배치, 교통처리계획 및 기
반시설의 설치 등에 관한 이행조건을 붙일 수 있다.
⑥ 원형지개발자(국가 및 지방자치단체는 제외한다)는 10년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 안에는 원형지
를 매각할 수 없다. 다만, 이주용 주택이나 공공ㆍ문화 시설 등 대통령령으로 정하는 경우로서 미리 지정권자의 승
인을 받은 경우에는 예외로 한다.
⑦ 지정권자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 원형지 공급 승인을 취소하거나 시행자로 하여금 그
이행의 촉구, 원상회복 또는 손해배상의 청구, 원형지 공급계약의 해제 등 필요한 조치를 취할 것을 요구할 수 있다.
1. 시행자가 제2항에 따른 원형지의 공급 계획대로 토지를 이용하지 아니하는 경우
2. 원형지개발자가 제4항에 따른 세부계획의 내용대로 사업을 시행하지 아니하는 경우
3. 시행자 또는 원형지개발자가 제5항에 따른 이행조건을 이행하지 아니하는 경우
⑧ 시행자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 원형지 공급계약을 해제할
수 있다.
1. 원형지개발자가 세부계획에서 정한 착수 기한 안에 공사에 착수하지 아니하는 경우
2. 원형지개발자가 공사 착수 후 세부계획에서 정한 사업 기간을 넘겨 사업 시행을 지연하는 경우
3. 공급받은 토지의 전부나 일부를 시행자의 동의 없이 제3자에게 매각하는 경우
4. 그 밖에 공급받은 토지를 세부계획에서 정한 목적대로 사용하지 아니하는 등 제4항에 따른 공급계약의 내용을
위반한 경우
⑨ 원형지개발자의 선정기준, 원형지 공급의 절차와 기준 및 공급가격, 시행자와 원형지개발자의 업무범위 및 계약
방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
[본조신설 2011. 9. 30.]
급받거나 이용하려는 자로부터 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 대금의 전부 또는 일부를 미리 받을 수 있다.
<개정 2011. 9. 30.>
② 시행자(지정권자가 시행자인 경우는 제외한다)는 제1항에 따라 해당 대금의 전부 또는 일부를 미리 받으려면 지
정권자의 승인을 받아야 한다.
설치하기 위한 조성토지등과 이주단지의 조성을 위한 토지를 공급하는 경우에는 해당 토지의 가격을 「감정평가 및
감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 감정평가한 가격 이하로 정할 수 있다. 다만, 제11조제1항제1호
부터 제4호까지의 규정에 해당하는 자에게 임대주택 건설용지를 공급하는 경우에는 해당 토지의 가격을 감정평가한
가격 이하로 정하여야 한다. <개정 2011. 9. 30., 2016. 1. 19., 2020. 4. 7., 2021. 12. 21.>
② 제11조제1항제1호부터 제4호까지의 시행자는 제1항에서 정한 토지 외에 지역특성화 사업 유치 등 도시개발사
업의 활성화를 위하여 필요한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감정평가한 가격 이하로 공급할 수 있다.
<신설 2011. 9. 30.>
4 쉬운 설명
시행자는 도시개발사업에 필요한 토지등을 수용하거나 사용할 수 있습니다. 다만 토지 소유자·조합 등 민간 성격의 시행자(국가·지자체 등이 100분의 50을 초과해 출자한 경우는 제외)는 사업대상 토지면적의 3분의 2 이상을 소유하고 토지 소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 하며, 국가·지방자치단체·공공기관 등은 이 동의 요건이 적용되지 않습니다. 수용·사용에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 준용되어 세부목록을 고시하면 사업인정·고시가 있었던 것으로 보되, 재결신청은 개발계획에서 정한 시행 기간 종료일까지 해야 합니다.
시행자는 토지 소유자가 원하면 매수 대금의 일부를 지급하기 위하여 토지상환채권을 발행할 수 있는데, 토지 소유자·조합 등 민간 성격의 시행자는 금융기관 등의 지급보증을 받은 경우에만 발행할 수 있는 반면, 국가·지방자치단체 등 공공시행자는 지급보증 없이도 발행할 수 있습니다. 지정권자가 시행자인 경우가 아니라면, 발행계획을 작성해 미리 지정권자의 승인을 받아야 합니다.
시행자는 도시를 자연친화적으로 개발하거나 복합적·입체적으로 개발하기 위해 필요하면 지정권자의 승인을 받아 국가·지방자치단체, 공공기관, 지방공사, 공모에서 선정된 자, 학교·공장 등의 부지로 직접 사용하려는 자에게 원형지를 공급해 개발하게 할 수 있습니다. 공급되는 원형지의 면적은 도시개발구역 전체 토지 면적의 3분의 1 이내로 한정되고, 원형지를 공장 부지 등으로 직접 사용할 원형지개발자의 선정은 경쟁입찰의 방식으로 하되 경쟁입찰이 2회 이상 유찰되면 수의계약으로 선정할 수 있습니다.
원형지개발자(국가 및 지방자치단체는 제외)는 대통령령으로 정하는 기간 안에는 원형지를 매각할 수 없는데, 이 기간은 원형지에 대한 공사완료 공고일부터 5년과 원형지 공급 계약일부터 10년 중 먼저 끝나는 기간이며, 이주용 주택이나 공공·문화 시설 등으로 미리 지정권자의 승인을 받은 경우에는 예외입니다. 시행자는 조성토지등이나 원형지를 공급·이용하려는 자로부터 대금의 전부 또는 일부를 미리 받을 수 있으나, 지정권자가 시행자인 경우가 아니면 지정권자의 승인이 필요합니다. 조성토지등의 가격 평가는 감정가격으로 하되, 학교·폐기물처리시설·임대주택 등의 조성토지등과 이주단지 조성 토지는 감정평가한 가격 이하로 공급할 수 있고, 국가·지방자치단체 등에 임대주택 건설용지를 공급하는 경우에는 감정평가한 가격 이하로 정하여야 합니다.
국가·지방자치단체 등 시행자는 실시설계, 부지조성공사, 기반시설공사, 조성된 토지의 분양 업무를 주택법에 따른 주택건설사업자 등에게 대행하게 할 수 있지만, 토지상환채권의 발행은 시행자의 자금조달을 위한 고유 권한이라 대행시킬 수 없습니다.
5 체크리스트 + 암기팁
- 토지등의 수용·사용 — 토지 소유자·조합 등 민간 성격 시행자는 토지면적 3분의 2 이상 소유 + 토지 소유자 총수 2분의 1 이상 동의 필요(국가·지자체·공공기관 등은 동의요건 면제), 세부목록 고시로 사업인정·고시 의제, 재결신청은 시행 기간 종료일까지
- 토지상환채권 — 매수 대금 일부 지급 목적으로 발행, 민간 성격 시행자는 금융기관 등의 지급보증이 있어야 발행 가능(국가·지자체 등은 지급보증 불요), 발행 전 발행계획을 작성해 지정권자 승인 필요
- 원형지 공급 — 국가·지자체, 공공기관, 지방공사, 공모 선정자, 학교·공장 부지 직접사용자에게 지정권자 승인을 받아 공급, 면적은 도시개발구역 전체 토지면적의 3분의 1 이내, 직접사용 목적 원형지개발자는 경쟁입찰로 선정(2회 이상 유찰 시 수의계약)
- 원형지 매각 제한 — 국가·지방자치단체가 아닌 원형지개발자는 대통령령이 정하는 기간(공사완료 공고일부터 5년과 공급계약일부터 10년 중 먼저 끝나는 기간) 안에는 매각 불가(이주용 주택 등은 지정권자 승인을 받으면 예외)
- 선수금·공급가격 — 지정권자가 아닌 시행자가 대금을 미리 받으려면 지정권자 승인 필요, 조성토지등의 가격 평가는 감정가격으로 함(학교·임대주택 등은 예외적으로 감정가격 이하 공급 가능, 국가·지자체 등에 임대주택건설용지를 공급할 때는 감정가격 이하로 정해야 함)
- 공사 대행 — 실시설계·부지조성공사·기반시설공사·조성된 토지의 분양은 주택건설사업자 등에게 대행 가능, 토지상환채권의 발행은 시행자 고유 권한으로 대행 대상이 아님
6 예제 — 이 개념, 실제로 이렇게 나왔습니다
+ 이 개념이 나온 기출문제
해설·법령 근거까지 가입 없이 보실 수 있습니다. 최신 5개년 문항은 여기 나오지 않습니다.