건축물의 대지와 도로

일정 지역의 환경을 쾌적하게 조성하기 위해 대통령령으로 정하는 용도와 규모의 건축물은 공개 공지(空地) 또는 공개 공간을 설치해야 합니다. 대상 지역은 일반주거지역ㆍ준주거지역ㆍ상업지역ㆍ준공업지역 등이며, 전용주거지역ㆍ전용공업지역ㆍ녹지지역은 원칙적으로 대상에서 제외됩니다.

공개공지 설치 의무는 지역ㆍ용도ㆍ규모 세 가지를 모두 충족해야 발생합니다. 대상 용도는 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설(여객용만 해당), 업무시설, 숙박시설로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5천제곱미터 이상인 경우입니다. 판매시설이라도 농수산물유통시설은 명시적으로 제외되므로 대상 용도에 들어가지 않고, 학교 같은 교육시설이나 관망탑 같은 관광휴게시설도 애초에 대상 용도 목록에 없습니다. 가령 준공업지역은 대상 지역이고 여객용 운수시설은 대상 용도이므로 바닥면적 합계 5천제곱미터 이상이면 공개공지 설치 의무가 있지만, 자연녹지지역은 애초에 대상 지역이 아니므로 그 안의 시설은 용도를 불문하고 대상이 아닙니다.

공개공지등을 설치하면 혜택도 있습니다. 공개공지등의 면적은 대지면적의 100분의 10 이하 범위에서 건축조례로 정하고, 공개공지등을 설치한 경우에는 해당 지역에 적용하는 용적률의 1.2배 이하의 범위에서 건축조례가 정하는 바에 따라 용적률을 완화받을 수 있습니다.

대지의 조경 의무는 면적 200제곱미터 이상인 대지에 건축하는 경우에 발생하는 것이 원칙이지만, 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역ㆍ자연환경보전지역의 건축물(다만 지구단위계획구역으로 지정된 지역은 제외), 공장, 가설건축물, 축사 등은 조경 조치가 면제됩니다. 다만 연면적 합계가 1천500제곱미터 미만인 물류시설은 원칙적으로 면제 대상이면서도 주거지역 또는 상업지역에 건축하는 경우에는 면제 대상에서 제외되어 다시 조경 조치를 해야 하는 '예외의 예외'가 있습니다.

건축선은 원칙적으로 대지와 도로의 경계선이지만, 소요 너비에 못 미치는 도로에서는 그 중심선으로부터 소요 너비의 2분의 1의 수평거리만큼 물러난 선이 건축선이 됩니다. 다만 그 도로의 반대쪽에 경사지ㆍ하천ㆍ철도ㆍ선로부지 등이 있어 반대쪽으로 물러날 수 없는 경우에는, 그 경사지 등이 있는 쪽의 도로경계선에서 소요 너비 전체에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 하며, 이렇게 생긴 건축선과 도로 사이의 대지 부분은 대지면적 산정 시 제외합니다.