지역 및 지구의 건축물
1 출제 포인트 — 이렇게 나옵니다
출제 회차 15회 · 16회 · 18회 · 19회 · 22회 · 23회 · 24회
2 「지역 및 지구의 건축물」 강의 영상
공개된 유튜브 무료 강의 중 이 개념을 다루는 것을 모았습니다. 풀고패스가 만든 강의가 아니며, 내용의 정확성은 각 채널에 있습니다. 업로드 날짜를 확인하세요 — 법령이 개정됐을 수 있습니다.
3 법령 근거 — 조문이 곧 정답입니다
)의 비율(이하 “용적률”이라 한다)의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 용적률의 기준에
따른다. 다만, 이 법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다.
구(녹지지역과 방화지구는 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 구역에 걸치는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에
따라 그 건축물과 대지의 전부에 대하여 대지의 과반(過半)이 속하는 지역ㆍ지구 또는 구역 안의 건축물 및 대지 등
에 관한 이 법의 규정을 적용한다. <개정 2014. 1. 14., 2017. 4. 18.>
② 하나의 건축물이 방화지구와 그 밖의 구역에 걸치는 경우에는 그 전부에 대하여 방화지구 안의 건축물에 관한
이 법의 규정을 적용한다. 다만, 건축물의 방화지구에 속한 부분과 그 밖의 구역에 속한 부분의 경계가 방화벽으로
구획되는 경우 그 밖의 구역에 있는 부분에 대하여는 그러하지 아니하다.
③ 대지가 녹지지역과 그 밖의 지역ㆍ지구 또는 구역에 걸치는 경우에는 각 지역ㆍ지구 또는 구역 안의 건축물과
대지에 관한 이 법의 규정을 적용한다. 다만, 녹지지역 안의 건축물이 방화지구에 걸치는 경우에는 제2항에 따른다.
<개정 2017. 4. 18.>
④ 제1항에도 불구하고 해당 대지의 규모와 그 대지가 속한 용도지역ㆍ지구 또는 구역의 성격 등 그 대지에 관한
주변여건상 필요하다고 인정하여 해당 지방자치단체의 조례로 적용방법을 따로 정하는 경우에는 그에 따른다.
는 면적에 못 미치게 분할할 수 없다.
② 건축물이 있는 대지는 제44조, 제55조, 제56조, 제58조, 제60조 및 제61조에 따른 기준에 못 미치게 분할할 수 없
다.
③ 제1항과 제2항에도 불구하고 제77조의6에 따라 건축협정이 인가된 경우 그 건축협정의 대상이 되는 대지는 분
할할 수 있다.<신설 2014. 1. 14.>
한다)의 비율(이하 “건폐율”이라 한다)의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조에 따른 건폐율의 기
준에 따른다. 다만, 이 법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다.
4 쉬운 설명
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율이고, 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율입니다. 이 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 기준에 따르되, 건축법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따릅니다.
대지가 지역ㆍ지구 또는 구역에 걸치는 경우에는 원칙적으로 대지의 과반이 속하는 지역ㆍ지구 또는 구역 안의 건축물 및 대지에 관한 규정을 그 건축물과 대지 전부에 적용합니다. 다만 녹지지역과 방화지구는 이 원칙에서 제외됩니다.
하나의 건축물이 방화지구와 그 밖의 구역에 걸치는 경우에는 그 전부에 대하여 방화지구 규정을 적용하되, 방화지구에 속한 부분과 그 밖의 구역에 속한 부분의 경계가 방화벽으로 구획되는 경우에는 그 밖의 구역에 있는 부분에는 적용하지 않습니다. 대지가 녹지지역과 다른 지역ㆍ지구에 걸치는 경우에는 각 지역ㆍ지구별로 그 규정을 각각 적용하되, 녹지지역 안의 건축물이 방화지구에 걸치면 방화지구 규정에 따릅니다.
용적률을 산정할 때 연면적은 지하층의 면적을 용도와 관계없이 전부 제외하고 지상층 바닥면적의 합계만 반영합니다. 예컨대 대지면적 1,000제곱미터에 지하 2개층ㆍ지상 5개층(각 층 480제곱미터)인 건축물이라면, 지하층은 모두 빼고 지상 5개층분인 2,400제곱미터만 반영하여 용적률은 240퍼센트가 됩니다.
건축물이 있는 대지는 대통령령으로 정하는 범위에서 지방자치단체 조례가 정하는 면적에 못 미치게 분할할 수 없고, 대지와 도로의 관계ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ대지 안의 공지ㆍ건축물의 높이 제한ㆍ일조 등 확보를 위한 높이 제한 등의 기준에 못 미치게도 분할할 수 없습니다. 조례로 정할 수 있는 최소 분할면적 기준은 주거지역 60제곱미터, 상업지역ㆍ공업지역 150제곱미터, 녹지지역 200제곱미터로 용도지역마다 다릅니다(건축법 시행령). 다만 건축협정이 인가된 경우에는 그 건축협정의 대상이 되는 대지는 분할할 수 있습니다.
5 체크리스트 + 암기팁
- 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율, 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율이며, 최대한도는 국토계획법 기준에 따르되 건축법이 완화 또는 강화하도록 정한 경우 그에 따른다
- 대지가 지역ㆍ지구ㆍ구역에 걸치는 경우 원칙적으로 대지의 과반이 속하는 지역ㆍ지구ㆍ구역 규정을 전부 적용하지만, 녹지지역과 방화지구는 이 원칙에서 제외된다
- 하나의 건축물이 방화지구와 다른 구역에 걸치면 전부 방화지구 규정을 적용하되 방화벽으로 구획된 부분은 예외이며, 녹지지역이 다른 지역에 걸치면 각 지역ㆍ지구별로 각각 규정을 적용한다
- 용적률 산정용 연면적은 지하층의 면적을 용도와 관계없이 전부 제외하고 지상층 바닥면적의 합계만 반영한다
- 조례로 정할 수 있는 대지 최소 분할면적 기준은 주거지역 60제곱미터, 상업ㆍ공업지역 150제곱미터, 녹지지역 200제곱미터로 지역마다 다르며(건축법 시행령), 대지와 도로의 관계ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ대지 안의 공지ㆍ높이 제한 등 기준에 못 미치게도 분할할 수 없다
- 건축협정이 인가된 경우에는 위 분할제한에도 불구하고 그 건축협정의 대상이 되는 대지를 분할할 수 있다