주택의 건설

주택건설공사는 원칙적으로 건설사업자만 시공할 수 있고, 국가ㆍ지방자치단체가 사업주체인 경우 설계와 시공을 분리하여 발주하여야 하지만 대통령령으로 정하는 대형공사로서 분리 발주가 어려운 경우에는 대통령령으로 정하는 입찰방법으로 시행할 수 있습니다. 국토교통부장관은 장수명 주택의 건설기준을 정하여 고시하고 인증제도를 시행할 수 있으며, 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 공급하는 사업주체는 일정 등급 이상의 인증을 받아야 하고, 기준 이상의 등급을 인정받으면 건폐율ㆍ용적률ㆍ높이제한을 완화받을 수 있습니다. 대통령령으로 정하는 호수 이상의 공동주택을 공급할 때에는 소음ㆍ구조ㆍ환경ㆍ생활환경ㆍ화재소방 등급을 발급받아 입주자 모집공고에 표시하여야 하고, 환기시설도 설치하여야 합니다. 사업주체는 사용검사 전 바닥충격음 성능검사기관으로부터 성능검사를 받아 그 결과를 사용검사권자에게 제출하여야 하며, 바닥충격음 성능등급이나 성능검사기관 지정을 거짓ㆍ부정한 방법으로 받은 경우에는 반드시 그 인정(지정)을 취소하여야 하고, 그 밖의 사유(내용과 다른 판매ㆍ시공, 품질관리기준 미준수, 정당한 사유 없이 2년 이상 업무 미수행 등)는 취소할 수 있을 뿐입니다.

주택의 사용검사 후 주택단지 내 일부의 토지의 소유권을 회복한 자에게 주택소유자들이 매도청구를 하려면 해당 토지의 면적이 주택단지 전체 대지면적의 100분의 5 미만이어야 합니다. 사업주체가 투기과열지구에서 건설ㆍ공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위는 매매는 원칙적으로 금지되지만 상속은 예외적으로 허용됩니다.

한국토지주택공사가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자한 부동산투자회사 등 공공성이 큰 사업주체가 입주자를 모집하는 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인이 면제됩니다. 「관광진흥법」에 따라 지정된 관광특구에서 건설ㆍ공급하는 50층 이상이거나 높이 150미터 이상인 공동주택은 분양가상한제 적용을 받지 않으며, 분양가상한제 적용 지역은 시ㆍ도지사가 아니라 국토교통부장관이 지정합니다.

전매행위 제한을 받는 주택이라도 시행령 제73조제4항 각 호의 사유로 한국토지주택공사의 동의를 받은 경우에는 전매가 허용됩니다. 세대원 전원이 근무ㆍ생업상 사정이나 질병치료ㆍ취학ㆍ결혼으로 다른 시ㆍ군 등으로 이전하는 경우(다만 수도권 안에서 이전하는 경우는 제외합니다), 상속받은 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우, 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하려는 경우, 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 배우자에게 이전하는 경우 등이 그 사유이며, 이 경우에도 예외 없이 모두 한국토지주택공사의 동의를 받아야 전매가 허용됩니다. 반면 세대주의 근무상 사정, 해외이주, 상속으로 인한 이전이라도 세대원 '일부'만 이전하는 경우나 해외 체류기간이 2년 미만인 경우에는 이 예외 요건(세대원 전원 이전, 2년 이상 해외체류 등)을 충족하지 못해 전매가 허용되지 않습니다.

한국토지주택공사ㆍ지방공사 또는 등록사업자는 동일한 규모의 주택을 대량으로 건설하려는 경우 시행령(제29조제1항)상 국토교통부장관(시ㆍ도지사가 아님)에게 주택의 형별로 표본설계도서를 작성ㆍ제출하여 승인을 받을 수 있고, 대지조성사업계획승인을 받으려는 자는 조성한 대지의 공급계획서를 첨부하여야 하며, 지방공사 등이 건축물의 설계와 용도별 위치를 변경하지 아니하는 범위에서 건축물의 배치를 조정하는 경우에는 별도의 사업계획변경승인을 받지 않아도 됩니다.