주택조합
1 출제 포인트 — 이렇게 나옵니다
출제 회차 28회 · 29회 · 31회 · 34회 · 36회
2 「주택조합」 강의 영상
공개된 유튜브 무료 강의 중 이 개념을 다루는 것을 모았습니다. 풀고패스가 만든 강의가 아니며, 내용의 정확성은 각 채널에 있습니다. 업로드 날짜를 확인하세요 — 법령이 개정됐을 수 있습니다.
3 법령 근거 — 조문이 곧 정답입니다
경우(제5항에 따른 직장주택조합의 경우는 제외한다)에는 관할 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청
장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용
을 변경하거나 주택조합을 해산하려는 경우에도 또한 같다.
② 제1항에 따라 주택을 마련하기 위하여 주택조합설립인가를 받으려는 자는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야
한다. 다만, 제1항 후단의 경우에는 그러하지 아니하다.<개정 2020. 1. 23.>
1. 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보할 것
2. 해당 주택건설대지의 15퍼센트 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보할 것
③ 제1항에 따라 주택을 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 구분소유
자(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 구분소유자를 말한다. 이하 같다)와 의결권(「집합건
물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제37조에 따른 의결권을 말한다. 이하 같다)의 결의를 증명하는 서류를 첨부하여
관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 인가를 받아야 한다.
1. 주택단지 전체를 리모델링하고자 하는 경우에는 주택단지 전체의 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상의 결
의 및 각 동의 구분소유자와 의결권의 각 과반수의 결의
2. 동을 리모델링하고자 하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의
④ 제5조제2항에 따라 주택조합과 등록사업자가 공동으로 사업을 시행하면서 시공할 경우 등록사업자는 시공자로
서의 책임뿐만 아니라 자신의 귀책사유로 사업 추진이 불가능하게 되거나 지연됨으로 인하여 조합원에게 입힌 손
해를 배상할 책임이 있다.
⑤ 국민주택을 공급받기 위하여 직장주택조합을 설립하려는 자는 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다.
신고한 내용을 변경하거나 직장주택조합을 해산하려는 경우에도 또한 같다.
⑥ 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다)은 그 구성원을 위하여 건설하는 주택을 그 조합원에게 우선 공급할 수
있으며, 제5항에 따른 직장주택조합에 대하여는 사업주체가 국민주택을 그 직장주택조합원에게 우선 공급할 수 있
다.
⑦ 제1항에 따라 인가를 받는 주택조합의 설립방법ㆍ설립절차, 주택조합 구성원의 자격기준ㆍ제명ㆍ탈퇴 및 주택
조합의 운영ㆍ관리 등에 필요한 사항과 제5항에 따른 직장주택조합의 설립요건 및 신고절차 등에 필요한 사항은 대
통령령으로 정한다.<개정 2016. 12. 2.>
⑧ 제7항에도 불구하고 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있다.<개정
2016. 12. 2.>
⑨ 탈퇴한 조합원(제명된 조합원을 포함한다)은 조합규약으로 정하는 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수
있다.<개정 2016. 12. 2.>
경우에는 다음 각 호의 내용이 포함되어야 한다.
1. “지역주택조합 또는 직장주택조합의 조합원 모집을 위한 광고”라는 문구
2. 조합원의 자격기준에 관한 내용
3. 주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 비율
4. 그 밖에 조합원 보호를 위하여 대통령령으로 정하는 내용
② 모집주체가 조합원 가입을 권유하거나 모집 광고를 하는 경우에는 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니 된다.
1. 조합주택의 공급방식, 조합원의 자격기준 등을 충분히 설명하지 않거나 누락하여 제한 없이 조합에 가입하거나
주택을 공급받을 수 있는 것으로 오해하게 하는 행위
2. 제5조제4항에 따른 협약이나 제15조제1항에 따른 사업계획승인을 통하여 확정될 수 있는 사항을 사전에 확정된
것처럼 오해하게 하는 행위
3. 사업추진 과정에서 조합원이 부담해야 할 비용이 추가로 발생할 수 있음에도 주택 공급가격이 확정된 것으로 오
해하게 하는 행위
4. 주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 비율을 사실과 다르거나 불명확하게 제공하는 행위
5. 조합사업의 내용을 사실과 다르게 설명하거나 그 내용의 중요한 사실을 은폐 또는 축소하는 행위
6. 그 밖에 조합원 보호를 위하여 대통령령으로 정하는 행위
③ 모집주체가 조합원 모집 광고를 하는 방법 및 절차, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
[본조신설 2020. 1. 23.]
4 쉬운 설명
많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우에는 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 합니다(직장주택조합은 신고). 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하려는 경우에도 마찬가지로 인가를 받아야 합니다. 주택을 마련하기 위한 조합설립인가를 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 사용권원과 소유권을 함께 확보해야 하는데, 이 요건은 최초 설립인가에 적용되는 것이고 인가받은 내용의 변경이나 조합 해산의 경우에는 적용되지 않습니다. 리모델링을 위한 조합은 주택단지 전체를 리모델링하고자 하는 경우 전체 구분소유자·의결권의 각 3분의 2 이상 및 각 동의 과반수, 동을 리모델링하고자 하는 경우에는 그 동의 구분소유자·의결권의 각 3분의 2 이상의 결의를 증명하는 서류를 첨부하여 인가를 받아야 합니다. 주택조합(리모델링주택조합은 제외)은 그 구성원을 위하여 건설하는 주택을 조합원에게 우선 공급할 수 있으며, 직장주택조합에 대하여는 사업주체가 국민주택을 그 직장주택조합원에게 우선 공급할 수 있습니다.
모집주체가 조합원을 모집하기 위하여 광고를 하는 경우에는 법이 정한 사항만 반드시 포함해야 합니다. "지역주택조합 또는 직장주택조합의 조합원 모집을 위한 광고"라는 문구, 조합원의 자격기준에 관한 내용, 주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 비율, 그 밖에 대통령령으로 정하는 내용(조합의 명칭 및 사무소의 소재지, 조합원 모집 신고 수리일)이 그 대상입니다. 반면 "주택조합의 설립 인가일"이나 "조합임원의 대표권을 제한하는 경우 그 내용"은 이 목록 어디에도 열거되어 있지 않아 필수 광고 포함사항이 아닙니다. 모집 시점은 통상 조합설립인가 이전 단계라 설립 인가일 자체가 아직 확정되지 않은 사항이기 때문입니다.
조합은 설립인가를 받은 후에는 원칙적으로 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없습니다. 다만 다음의 경우에는 예외로 결원이 발생한 범위에서 충원(또는 추가모집)할 수 있습니다 — ① 조합원 수가 주택건설 예정 세대수를 초과하지 아니하는 범위에서 시장·군수·구청장의 승인을 받아 추가모집하는 경우, ② 조합원의 사망으로 결원이 발생한 경우, ③ 사업계획승인 이후 입주자로 선정된 지위가 양도·증여 또는 판결 등으로 변경되어 결원이 발생한 경우, ④ 조합원의 탈퇴 등으로 조합원 수가 주택건설 예정 세대수의 50퍼센트 미만이 되는 경우, ⑤ 조합원이 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우, ⑥ 사업계획승인 등의 과정에서 세대수가 변경되어 조합원 수가 변경된 세대수의 50퍼센트 미만이 되는 경우. 50퍼센트 미만 요건은 ④·⑥(탈퇴 등·세대수 변경)에만 걸리는 요건이고, 사망(②)이나 지위의 양도·증여·판결 변경(③), 무자격자 판명(⑤)으로 인한 충원에는 이 비율 요건이 적용되지 않습니다.
조합원 자격요건을 갖추었는지 판단하는 기준시점은 자격 취득 경로에 따라 다릅니다. 추가모집되는 조합원은 조합설립인가 신청일을 기준으로 판단하며, 추가모집공고일이 아닙니다. 반면 위 사유로 결원이 발생하여 충원되는 조합원은 조합 가입 신청일을 기준으로 판단합니다(시행령 제22조제2항). 조합임원의 선임을 의결하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 합니다. 탈퇴한 조합원(제명된 조합원 포함)은 조합규약으로 정하는 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있습니다.
5 체크리스트 + 암기팁
- 조합원 모집 광고에 포함되어야 하는 사항: 모집광고 문구, 조합원 자격기준, 대지 사용권원·소유권 확보 비율, 그 밖에 대통령령으로 정하는 내용(조합 명칭·소재지, 모집신고 수리일) — 반면 설립 인가일, 조합임원의 대표권 제한 내용은 법정 목록에 없어 광고에 포함할 필요가 없다
- 설립인가 후에는 원칙적으로 조합원 신규가입·교체 불가 — 예외는 ①예정세대수 이내 추가모집승인 ②조합원의 사망 ③입주자 선정 지위의 양도·증여·판결 변경 ④탈퇴 등으로 50% 미만이 된 경우 ⑤무자격자 판명 ⑥세대수 변경으로 50% 미만이 된 경우의 결원충원이다 — 50% 미만 요건은 ④·⑥에만 걸리고 ②·③·⑤에는 적용되지 않는다
- 조합원 자격요건 판단 기준시점: 추가모집되는 조합원은 조합설립인가 신청일(추가모집공고일 아님), 결원으로 충원되는 조합원은 조합 가입 신청일(시행령 제22조제2항)
- 조합임원 선임 총회는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 하며, 탈퇴·제명된 조합원도 조합규약에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있다
- 사용권원·소유권 확보 요건은 최초 설립인가에 적용되며, 인가받은 내용을 변경하거나 조합을 해산하는 경우에는 적용되지 않는다
- 주택조합(리모델링주택조합 제외)은 그 조합원에게 건설 주택을 우선 공급할 수 있고, 직장주택조합에 대하여는 사업주체가 국민주택을 그 직장주택조합원에게 우선 공급할 수 있다
6 예제 — 이 개념, 실제로 이렇게 나왔습니다
+ 이 개념이 나온 기출문제
해설·법령 근거까지 가입 없이 보실 수 있습니다. 최신 5개년 문항은 여기 나오지 않습니다.