주택의 감리 및 사용검사
1 출제 포인트 — 이렇게 나옵니다
출제 회차 16회 · 31회 · 34회 · 36회
2 「주택의 감리 및 사용검사」 강의 영상
공개된 유튜브 무료 강의 중 이 개념을 다루는 것을 모았습니다. 풀고패스가 만든 강의가 아니며, 내용의 정확성은 각 채널에 있습니다. 업로드 날짜를 확인하세요 — 법령이 개정됐을 수 있습니다.
3 법령 근거 — 조문이 곧 정답입니다
완료한 경우에는 주택 또는 대지에 대하여 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장(국가 또는 한국
토지주택공사가 사업주체인 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말한다. 이하 이 조에서 같다
)의 사용검사를 받아야 한다. 다만, 제15조제3항에 따라 사업계획을 승인받은 경우에는 완공된 주택에 대하여 공구
별로 사용검사(이하 “분할 사용검사”라 한다)를 받을 수 있고, 사업계획승인 조건의 미이행 등 대통령령으로 정하는
사유가 있는 경우에는 공사가 완료된 주택에 대하여 동별로 사용검사(이하 “동별 사용검사”라 한다)를 받을 수 있다.
② 사업주체가 제1항에 따른 사용검사를 받았을 때에는 제19조제1항에 따라 의제되는 인ㆍ허가등에 따른 해당 사
업의 사용승인ㆍ준공검사 또는 준공인가 등을 받은 것으로 본다. 이 경우 사용검사권자는 미리 관계 행정기관의 장
과 협의하여야 한다.<개정 2020. 1. 23.>
③ 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따라 해당 주택의 시공을 보증한 자, 해당 주택의 시공자 또는 입주예
정자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사용검사를 받을 수 있다.
1. 사업주체가 파산 등으로 사용검사를 받을 수 없는 경우에는 해당 주택의 시공을 보증한 자 또는 입주예정자
2. 사업주체가 정당한 이유 없이 사용검사를 위한 절차를 이행하지 아니하는 경우에는 해당 주택의 시공을 보증한
자, 해당 주택의 시공자 또는 입주예정자. 이 경우 사용검사권자는 사업주체가 사용검사를 받지 아니하는 정당한
이유를 밝히지 못하면 사용검사를 거부하거나 지연할 수 없다.
④ 사업주체 또는 입주예정자는 제1항에 따른 사용검사를 받은 후가 아니면 주택 또는 대지를 사용하게 하거나 이
를 사용할 수 없다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우로서 사용검사권자의 임시 사용승인을 받은 경우에는 그러하지
아니하다.
음 각 호의 업무를 수행하여야 한다. <개정 2024. 1. 16.>
1. 시공자가 설계도서에 맞게 시공하는지 여부의 확인
2. 시공자가 사용하는 건축자재가 관계 법령에 따른 기준에 맞는 건축자재인지 여부의 확인
3. 주택건설공사에 대하여 「건설기술 진흥법」 제55조에 따른 품질시험을 하였는지 여부의 확인
4. 시공자가 사용하는 마감자재 및 제품이 제54조제3항에 따라 사업주체가 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출한 마감자
재 목록표 및 영상물 등과 동일한지 여부의 확인
4의2. 주택건설공사의 하수급인(「건설산업기본법」 제2조제14호에 따른 하수급인을 말한다)이 「건설산업기본법」
제16조에 따른 시공자격을 갖추었는지 여부의 확인
5. 그 밖에 주택건설공사의 감리에 관한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항
② 감리자는 제1항 각 호에 따른 업무의 수행 상황을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 사업계획승인권자(제
66조제1항 또는 제2항에 따른 리모델링의 허가만 받은 경우는 허가권자를 말한다. 이하 이 조, 제45조, 제47조 및
제48조에서 같다) 및 사업주체에게 보고하여야 한다.<개정 2018. 3. 13.>
③ 감리자는 제1항 각 호의 업무를 수행하면서 위반 사항을 발견하였을 때에는 지체 없이 시공자 및 사업주체에게
위반 사항을 시정할 것을 통지하고, 7일 이내에 사업계획승인권자에게 그 내용을 보고하여야 한다.
④ 시공자 및 사업주체는 제3항에 따른 시정 통지를 받은 경우에는 즉시 해당 공사를 중지하고 위반 사항을 시정한
후 감리자의 확인을 받아야 한다. 이 경우 감리자의 시정 통지에 이의가 있을 때에는 즉시 그 공사를 중지하고 사업
계획승인권자에게 서면으로 이의신청을 할 수 있다.
⑤ 제43조제1항에 따른 감리자의 지정 방법ㆍ절차, 제1항제4호의2에 따른 시공자격 여부의 확인 및 제4항에 따른
이의신청의 처리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.<개정 2024. 1. 16.>
⑥ 사업주체는 제43조제4항의 계약에 따른 공사감리비를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 사업계획승인권자에
게 예치하여야 한다.<신설 2018. 3. 13., 2024. 1. 16.>
⑦ 사업계획승인권자는 제6항에 따라 예치받은 공사감리비를 감리자에게 국토교통부령으로 정하는 절차 등에 따라
지급하여야 한다. 다만, 감리자가 감리업무를 소홀히 하여 사업계획승인권자로부터 제48조제2항에 따라 시정명령
을 받은 경우 사업계획승인권자는 감리자가 시정명령을 이행완료할 때까지 감리비 지급을 유예할 수 있다.<개정
2018. 3. 13., 2024. 1. 16.>
다)의 감리자는 감리업무 수행 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항이 확인된 경우에는 「국가기술자격법」
에 따른 건축구조기술사(해당 건축물의 리모델링 구조설계를 담당한 자를 말하며, 이하 “건축구조기술사”라 한다)의
협력을 받아야 한다. 다만, 구조설계를 담당한 건축구조기술사가 사망하는 등 대통령령으로 정하는 사유로 감리자가
협력을 받을 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 건축구조기술사의 협력을 받아야 한다.
1. 수직증축형 리모델링 허가 시 제출한 구조도 또는 구조계산서와 다르게 시공하고자 하는 경우
2. 내력벽(耐力壁), 기둥, 바닥, 보 등 건축물의 주요 구조부에 대하여 수직증축형 리모델링 허가 시 제출한 도면보다
상세한 도면 작성이 필요한 경우
3. 내력벽, 기둥, 바닥, 보 등 건축물의 주요 구조부의 철거 또는 보강 공사를 하는 경우로서 국토교통부령으로 정하
는 경우
4. 그 밖에 건축물의 구조에 영향을 미치는 사항으로서 국토교통부령으로 정하는 경우
② 제1항에 따라 감리자에게 협력한 건축구조기술사는 분기별 감리보고서 및 최종 감리보고서에 감리자와 함께 서
명날인하여야 한다.
③ 제1항에 따라 협력을 요청받은 건축구조기술사는 독립되고 공정한 입장에서 성실하게 업무를 수행하여야 한다.
④ 수직증축형 리모델링을 하려는 자는 제1항에 따라 감리자에게 협력한 건축구조기술사에게 적정한 대가를 지급
하여야 한다.
른 사용검사를 신청하기 전에 공동주택의 품질을 점검하여 사업계획의 내용에 적합한 공동주택이 건설되도록 할 목
적으로 주택 관련 분야 등의 전문가로 구성된 공동주택 품질점검단(이하 “품질점검단”이라 한다)을 설치ㆍ운영할 수
있다. 이 경우 시ㆍ도지사는 품질점검단의 설치ㆍ운영에 관한 사항을 조례로 정하는 바에 따라 대도시 시장에게 위
임할 수 있다.
② 품질점검단은 대통령령으로 정하는 규모 및 범위 등에 해당하는 공동주택의 건축ㆍ구조ㆍ안전ㆍ품질관리 등에
대한 시공품질을 대통령령으로 정하는 바에 따라 점검하여 그 결과를 시ㆍ도지사(제1항 후단의 경우에는 대도시 시
장을 말한다)와 사용검사권자에게 제출하여야 한다.
③ 사업주체는 제2항에 따른 품질점검단의 점검에 협조하여야 하며 이에 따르지 아니하거나 기피 또는 방해해서는
아니 된다.
④ 사용검사권자는 품질점검단의 시공품질 점검을 위하여 필요한 경우에는 사업주체, 감리자 등 관계자에게 공동주
택의 공사현황 등 국토교통부령으로 정하는 서류 및 관련 자료의 제출을 요청할 수 있다. 이 경우 자료제출을 요청
받은 자는 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다.
⑤ 사용검사권자는 제2항에 따라 제출받은 점검결과를 제49조제1항에 따른 사용검사가 있은 날부터 2년 이상 보관
하여야 하며, 입주자(입주예정자를 포함한다)가 관련 자료의 공개를 요구하는 경우에는 이를 공개하여야 한다.
⑥ 사용검사권자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 제2항에 따른 품질점검단의 점검결과에 대한 사업주체의 의견
을 청취한 후 하자가 있다고 판단하는 경우 보수ㆍ보강 등 필요한 조치를 명하여야 한다. 이 경우 대통령령으로 정
하는 중대한 하자는 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 없으면 사용검사를 받기 전까지 조치하도록 명하여야 한
다.
⑦ 제6항에 따라 보수ㆍ보강 등의 조치명령을 받은 사업주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 조치를 하고, 그 결
과를 사용검사권자에게 보고하여야 한다. 다만, 조치명령에 이의가 있는 사업주체는 사용검사권자에게 이의신청을
할 수 있다.
⑧ 사용검사권자는 공동주택의 시공품질 관리를 위하여 제48조의2에 따라 사업주체에게 통보받은 사전방문 후 조
치결과, 제6항 및 제7항에 따른 조치명령, 조치결과, 이의신청 등에 관한 사항을 대통령령으로 정하는 정보시스템에
등록하여야 한다.
⑨ 제1항부터 제8항까지에서 규정한 사항 외에 품질점검단의 구성 및 운영, 이의신청 절차 및 이의신청에 따른 조
치 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
[본조신설 2020. 1. 23.]
4 쉬운 설명
사업주체는 사업계획승인을 받아 시행하는 주택건설사업 또는 대지조성사업을 완료한 경우 시장·군수·구청장의 사용검사를 받아야 합니다. 다만 국가 또는 한국토지주택공사가 사업주체인 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관이 사용검사권자가 됩니다. 사업계획을 공구별로 승인받은 경우에는 공구별 분할 사용검사를, 사업계획승인 조건 미이행 등 사유가 있는 경우에는 동별 사용검사를 받을 수 있습니다. 사용검사는 신청일부터 15일 이내(시행령 제54조제4항)에 하여야 합니다.
사업주체가 파산 등으로 사용검사를 받을 수 없는 경우에는 해당 주택의 시공을 보증한 자 또는 입주예정자가 사용검사를 받을 수 있습니다. 이 경우 해당 주택의 시공자는 포함되지 않으며, 시공자까지 사용검사를 받을 수 있는 것은 사업주체가 정당한 이유 없이 사용검사 절차를 이행하지 아니하는 경우에 한합니다. 사업주체 또는 입주예정자는 사용검사를 받은 후가 아니면 주택 또는 대지를 사용할 수 없되, 대통령령으로 정하는 경우로서 사용검사권자의 임시 사용승인을 받은 경우에는 그러하지 아니합니다. 이 임시 사용승인은 구획별로 공사가 완료된 대지조성사업의 경우 사용검사 전에 대지를 사용하게 할 수 있고(시행령 제56조제1항제2호), 공동주택의 경우에는 세대별로도 할 수 있습니다(시행령 제56조제3항). 사업주체의 파산 등으로 입주예정자가 사용검사를 받을 때에는 무단거주 여부와 관계없이 입주예정자대표회의가 사용검사 신청 시 하자보수보증금을 예치하여야 합니다.
시·도지사는 사용검사를 신청하기 전에 공동주택의 품질을 점검하기 위해 품질점검단을 설치·운영할 수 있으며(조례로 대도시 시장에게 위임 가능하고, 시장·군수·구청장이 설치·운영 주체가 아닙니다), 사업주체는 품질점검단의 점검에 협조하여야 하며 이에 따르지 아니하거나 기피 또는 방해해서는 아니 됩니다. 이를 위반하여 점검에 따르지 않거나 기피·방해한 사업주체는 2천만원 이하의 과태료 부과 대상이 됩니다. 품질점검단은 점검 종료일부터 5일 이내(시행규칙 제20조의4제5항)에 점검결과를 시·도지사와 사용검사권자에게 제출하여야 하고, 품질점검단 위원은 건축사·건축분야 기술사·주택관리사·특급건설기술인·조교수 이상 또는 이에 상당하는 자·관련 분야 박사학위 소지자 등 시행령 제53조의4제1항이 정하는 9가지 자격 중 하나를 갖춘 사람 중에서 임명하거나 위촉하며, 그중 공무원으로서 위촉되는 경우에는 공동주택 관련 지도·감독 및 인·허가 업무 등에 종사한 경력이 5년 이상(시행령 제53조의4제1항제8호)이어야 합니다. 사용검사권자는 점검결과를 사용검사가 있은 날부터 2년 이상 보관하여야 하며, 입주자가 자료의 공개를 요구하면 공개하여야 합니다.
감리자는 시공자가 설계도서에 맞게 시공하는지, 사용하는 건축자재가 관계 법령의 기준에 맞는지 등을 확인하는 업무를 수행하며, 업무 수행 중 위반 사항을 발견하면 지체 없이 시공자 및 사업주체에게 시정을 통지하고 7일 이내에 사업계획승인권자에게 보고하여야 합니다. 위반 사항을 알고도 묵인한 경우에는 사업계획승인권자가 그 감리자를 교체하고, 1년의 범위에서 감리업무의 지정을 제한할 수 있습니다(법 제43조제3항). 수직증축형 리모델링의 감리자는 허가 시 제출한 구조도·구조계산서와 다르게 시공하려는 경우 등 일정 사항이 확인되면 건축구조기술사의 협력을 받아야 하며, 다만 그 건축구조기술사가 사망하는 등 대통령령으로 정하는 사유로 협력을 받을 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 건축구조기술사의 협력을 받아야 합니다.
5 체크리스트 + 암기팁
- 사용검사권자는 원칙적으로 시장·군수·구청장이나, 국가 또는 한국토지주택공사가 사업주체인 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관이다
- 사용검사는 신청일부터 15일 이내(시행령 제54조제4항)에 하여야 하며, 공구별 승인 시 분할 사용검사, 사업계획승인 조건 미이행 등 사유가 있으면 동별 사용검사가 가능하다. 임시 사용승인은 구획별로 완료된 대지조성사업이면 사용검사 전 대지 사용이 가능하고(시행령 제56조제1항제2호), 공동주택은 세대별로도 가능하다(시행령 제56조제3항)
- 파산 등으로 사업주체가 사용검사를 받을 수 없는 경우 시공보증자 또는 입주예정자가 사용검사를 받을 수 있다(시공자는 제외) — 시공자까지 포함되는 것은 사업주체가 정당한 이유 없이 사용검사 절차를 이행하지 않는 경우뿐이다
- 사업주체의 파산 등으로 입주예정자가 사용검사를 받을 때는 무단거주 여부와 관계없이 입주예정자대표회의가 사용검사 신청 시 하자보수보증금을 예치하여야 한다
- 품질점검단은 시·도지사가 설치·운영하며(대도시 시장 위임 가능, 시장·군수·구청장이 아님), 사업주체는 점검에 협조하여야 하고 위반시 2천만원 이하 과태료 대상이며, 점검결과는 점검 종료일부터 5일 이내(시행규칙 제20조의4제5항) 제출하고 사용검사가 있은 날부터 2년 이상 보관한다 — 위원은 건축사·기술사·주택관리사 등 9가지 자격 중 하나만 갖추면 되고, 그중 공무원 자격으로 위촉되는 경우에만 공동주택 관련 지도·감독·인허가 경력 5년 이상(시행령 제53조의4제1항제8호)이 요구된다
- 감리자가 위반사항을 발견하면 지체 없이 시정통지 후 7일 이내에 사업계획승인권자에게 보고하여야 하며, 위반 사항을 알고도 묵인한 경우 사업계획승인권자는 그 감리자를 교체하고, 1년의 범위에서 감리업무 지정을 제한할 수 있다(법 제43조제3항)
6 예제 — 이 개념, 실제로 이렇게 나왔습니다
+ 이 개념이 나온 기출문제
해설·법령 근거까지 가입 없이 보실 수 있습니다. 최신 5개년 문항은 여기 나오지 않습니다.