동결효과(lock-in effect)

동결효과(lock-in effect)는 양도소득세 등 처분 관련 세금이 무거워질 때, 세부담을 피하기 위해 자산 소유자가 매각을 미루고 계속 보유하게 되는 현상입니다. 지가상승 기대가 있는 상황에서 양도세가 중과되면 오히려 매물(공급)이 줄어 지가가 상승하는 압력으로 작용할 수 있습니다.

부동산조세를 묻는 한 문제에서는 네 개의 서술 중 옳은 것만 골라야 합니다. 양도소득세의 중과는 매각을 앞당기게 하는 것이 아니라 미루게 하는 동결효과를 발생시키므로 이렇게 서술하면 틀리고, 재산세와 종합부동산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 동일하다는 서술은 옳습니다. 취득세는 지방세이지만 상속세는 국세이므로 둘 다 취득단계의 지방세라고 하면 틀리고, 증여세와 양도소득세는 둘 다 국세이지만 증여세는 처분단계가 아니라 취득(수증)단계에서 부과되므로 이 둘을 함께 처분단계 국세라고 묶으면 틀립니다.

우리나라의 부동산 조세정책을 묻는 다른 문제에서는 취득세 감면이 거래 활성화에 기여할 수 있다는 것, 증여세가 국세로서 취득단계에 부과된다는 것, 양도소득세 중과가 매각을 미루는 동결효과를 낳는다는 것, 종합부동산세가 국세로서 보유단계에 부과된다는 것은 모두 옳은 설명입니다. 그러나 재산세는 지방세이지만 취득단계가 아니라 보유단계에 부과되는 조세이므로, 재산세를 취득단계 조세라고 서술하면 취득세와 혼동한 틀린 설명이 됩니다.

부동산조세가 시장에 미치는 영향을 묻는 문제에서는, 소유자가 거주하는 주택에 재산세를 부과하면 보유비용 증가로 주택수요가 감소하고, 임대주택에 재산세를 부과하면 공급이 감소하여 임대료가 상승하며, 취득세율을 낮추면 주택 수요는 오히려 증가합니다. 주택공급의 동결효과는 가격이 오른 주택의 소유자가 양도소득세를 납부하기 위해 처분을 적극적으로 추진하여 공급이 증가하는 효과가 아니라, 반대로 세부담을 피해 처분을 미뤄 공급이 감소하는 효과입니다. 토지공급의 가격탄력성이 0인 경우에는 부동산조세 부과 시 조세의 전가가 이루어지지 않아 토지소유자가 전부 부담하게 됩니다.

부동산조세의 경제적 효과를 묻는 문제도 있습니다. 정부가 토지이용을 특정 방향으로 유도하기 위해 토지보유세를 부과할 때에는 토지용도별로 세금을 다르게 부과(차등과세)해야 정책효과가 생기므로, 토지용도에 관계없이 동일한 세금을 부과해야 한다고 서술하면 틀립니다. 또한 조세를 부과하면 수요자와 공급자가 모두 세금을 부담하되 상대적으로 가격탄력성이 낮은 쪽이 세금을 더 많이 부담하며, 토지의 공급곡선이 완전 비탄력적인 상황에서는 토지보유세가 부과되더라도 자원배분의 왜곡이 초래되지 않습니다.