부동산투자회사법

부동산투자회사(REITs)는 운용방식에 따라 자기관리ㆍ위탁관리ㆍ기업구조조정 부동산투자회사로 구분됩니다(제2조). 이 세 가지가 부동산투자회사법이 쓰는 정확한 명칭이며, 자치관리ㆍ간접관리ㆍ직접관리 같은 말은 이 법에서 쓰는 명칭이 아닙니다(공동주택 관리방식 등과 혼동하기 쉬운 부분입니다).

자기관리 부동산투자회사는 자산운용 전문인력을 상근으로 직접 두고 스스로 투자ㆍ운용하는 실체형 회사입니다. 그 전문인력은 감정평가사 또는 공인중개사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람, 부동산 관련 분야 석사학위 이상 소지자로서 관련 업무에 3년 이상 종사한 사람 등이 해당합니다(제22조). 설립 자본금은 5억원 이상, 영업인가ㆍ등록 후 6개월(최저자본금준비기간)이 지나면 자본금은 70억원 이상이 되어야 합니다. 국토교통부장관은 최저자본금 준비를 확인하면 지체 없이 발행주식총수의 5%를 초과하여 소유하는 주요출자자의 적격성을 심사하여야 하고, 주요 주주는 미공개 자산운용정보를 이용하여 부동산을 매매하거나 타인에게 이용하게 해서는 안 됩니다. 주주총회의 특별결의가 있으면 해당 연도 이익배당한도의 100분의 50 이상 100분의 90 미만의 범위에서 이익배당을 정할 수 있습니다.

위탁관리 부동산투자회사와 기업구조조정 부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용업무를 자산관리회사에 위탁하는 명목회사(paper company)입니다. 위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없습니다(제11조의2). 설립 자본금은 3억원 이상, 최저자본금준비기간이 지나면 자본금은 50억원 이상이 되어야 합니다(제10조). 직원이 준수해야 할 내부통제기준을 제정하여야 하는 의무는 자기관리 부동산투자회사에 부과되는 것이고, 위탁관리 부동산투자회사에는 별도의 내부통제기준 제정의무가 없습니다. 다만 직원도 지점도 없는 명목회사라고 해서 자금조달까지 막힌 것은 아닙니다 — 영업인가를 받거나 등록을 한 후에는 자산을 투자ㆍ운용하기 위하여 자금을 차입하거나 사채를 발행할 수 있습니다. 기업구조조정 부동산투자회사(CR-REITs)는 명목회사이지만, 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 등 요건을 충족하면 법인세법상 소득공제(사실상 법인세 면제) 혜택을 받을 수 있으며, 주식소유한도 등 일부 규정도 적용받지 않습니다(제49조의2③). 자산의 개발ㆍ관리ㆍ처분 업무는 자기관리 부동산투자회사는 스스로, 위탁관리ㆍ기업구조조정 부동산투자회사는 자산관리회사(AMC)가 담당하며, 부동산투자자문회사는 투자자문업무만 수행할 뿐 이 업무를 직접 담당하지 않습니다.

부동산투자회사는 반드시 발기설립의 방법으로 설립하여야 하며, 「상법」 제290조제2호에도 불구하고 현물출자에 의한 설립은 할 수 없습니다(제5조). 영업인가는 부동산투자회사의 종류별로 국토교통부장관이 대통령령으로 정하는 바에 따라 부여하며, 경영의 건전성 확보와 투자자 보호에 필요한 조건을 붙일 수 있습니다. 영업인가 전에는 주주가 아닌 자에게 배정하는 방식으로 신주를 발행할 수 없습니다(제9조). 부동산투자회사는 주식회사로 하며 그 상호에 「부동산투자회사」라는 명칭을 사용하여야 하고, 이 법에서 특별히 정한 경우를 제외하고는 「상법」의 적용을 받습니다(제3조).

부동산투자회사법의 목적(제1조)은 일반 국민이 부동산에 투자할 수 있는 기회를 확대하고 부동산에 대한 건전한 투자를 활성화하여 국민경제의 발전에 이바지하는 것입니다. 주택저당채권을 유동화하는 업무는 한국주택금융공사법에 따른 별개의 제도이지, 부동산투자회사 제도의 도입 목적이 아닙니다. 부동산투자회사는 실적배당형 간접투자기구이므로 운용성과가 악화되면 원금손실이 발생할 수 있습니다 — 「부동산투자회사는 원금손실 위험이 없다」는 서술은 틀린 설명입니다.