저당상수

저당상수는 원리금균등상환방식에서 대출원금에 곱해 매기(每期) 갚아야 할 원리금(원금+이자)을 구하는 계수입니다. 대출원금×저당상수=매기 원리금상환액이며, 반대로 매기 원리금상환액을 저당상수로 나누면 대출원금(또는 대출가능원금)을 거꾸로 구할 수 있습니다.

저당상수는 연금의 현재가치계수의 역수입니다. 화폐의 시간가치 여섯 계수는 서로 짝을 이루는 역수 관계인데, 저당상수의 짝은 연금의 현재가치계수이고, 감채기금계수의 짝은 연금의 미래가치계수, 일시불의 미래가치계수의 짝은 일시불의 현재가치계수입니다. 저당상수의 역수를 감채기금계수로 잘못 짝짓는 함정이 자주 나옵니다. 또한 연금의 현재가치계수에 감채기금계수를 곱하면 일시불의 현재가치계수가 됩니다.

원리금균등상환방식에서는 매기 상환하는 원리금 총액(대출원금×저당상수)은 고정되어 있지만, 그 안에서 회차가 지날수록 이자분은 줄고 원금상환분은 늘어납니다. 특정 회차의 이자는 그 시점의 대출잔액에 이자율을 곱해 구하고, 원리금에서 이를 뺀 나머지가 그 회차의 원금상환액이 됩니다. 대출 후 일정 기간이 지난 시점의 대출잔액은, 그 시점 이후 남은 상환기간 동안 낼 원리금에 그 잔여기간에 해당하는 연금의 현가계수를 곱하여 구합니다. 잔여기간이 줄어들수록 적용하는 연금현가계수도 달라집니다.

담보대출 한도는 자산가치기준(자산가치×대부비율)과 현금수지기준((순영업소득÷부채감당률)÷저당상수, 또는 연간 원리금상환 한도÷저당상수)으로 각각 산정하며, 두 기준을 모두 충족해야 하는 경우 더 작은 금액이 총 대출한도가 됩니다. 기존 대출이 있으면 이 총 대출한도에서 기존 대출금을 차감해야 추가 대출가능금액이 나옵니다.

환원이율은 저당투자결합법(지분·저당환원법)으로 「대부비율×저당상수+지분비율×지분배당률」로, 부채감당법으로 「부채감당비율×대부비율×저당상수」로 각각 산정할 수 있으며, 두 값은 모두 순영업소득÷가격과 같습니다.