감정평가에 관한 규칙

감정평가에 관한 규칙은 감정평가법인등이 감정평가를 할 때 지켜야 하는 기본원칙·방식·절차를 정한 규칙이다. 감정평가액은 원칙적으로 시장가치를 기준으로 결정하는데, 시장가치란 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래를 위해 공개된 후 그 물건 내용에 정통한 당사자 사이에 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액을 말한다(최고가액이 아니다). 법령에 다른 규정이 있거나 의뢰인이 요청하는 경우, 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우에는 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있는데, 법령에 다른 규정이 있는 경우를 제외하면 그 가치의 성격과 특징, 감정평가의 합리성 및 적법성을 반드시 검토해야 한다. 한편 감정평가는 현황기준 원칙에 따라 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 하는데, 위와 같이 법령에 다른 규정이 있거나 의뢰인이 요청하는 경우, 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 감정평가조건을 붙여 감정평가할 수 있다. 이때 감정평가조건의 합리성ㆍ적법성 및 실현가능성을 검토해야 하지만, 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 검토하지 않아도 된다.

감정평가는 원칙적으로 대상물건마다 개별로 하지만, 둘 이상의 물건이 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계에 있으면 일괄하여, 하나의 물건이라도 가치를 달리하는 부분이 있으면 구분하여 감정평가할 수 있다. 일체로 이용되고 있는 물건이라도 그 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다. 감정평가를 의뢰받으면 의뢰인과 협의하여 의뢰인·대상물건·감정평가 목적·기준시점 등을 확정해야 하며, 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 함이 원칙이다(감정평가 의뢰일이 아니다). 기준시점을 미리 정한 경우에도 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 그 날짜를 기준시점으로 할 수 있다.

감정평가방식은 비용성의 원리에 기초한 원가방식(원가법·적산법), 시장성의 원리에 기초한 비교방식(거래사례비교법·임대사례비교법·공시지가기준법), 수익성의 원리에 기초한 수익방식(수익환원법·수익분석법)으로 구분된다. 원가법은 재조달원가에 감가수정을 하여 가액을 산정하는 방법이고, 적산법은 기초가액에 기대이율을 곱한 기대수익에 필요경비를 더해 임대료를 산정하는 방법이다. 수익환원법은 장래의 순수익이나 현금흐름을 환원·할인하여 가액을 산정하는 방법이고, 수익분석법은 일반기업경영의 총수익을 분석해 구한 순수익에 필요경비를 더해 임대료를 산정하는 방법이다 — 기초가액에 기대이율을 곱하는 것은 적산법이지 수익분석법이 아니다.

감정평가법인등은 대상물건별로 정해진 주된 방법을 적용하여 감정평가하는 것이 원칙이며, 주된 방법의 적용이 곤란하거나 부적절한 경우에만 다른 방법을 적용할 수 있다. 이렇게 산출한 시산가액은 다른 감정평가방식에 속하는 방법으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토해야 하는데(다만 대상물건의 특성 등으로 다른 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우는 제외), 합리성이 없다고 판단되면 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있다. 시산가액 조정은 단순히 산술평균을 내는 것에 한정되지 않고, 자료의 양·정확성·적절성 등에 따라 가중치를 달리 두는 등 다양한 방법으로 이루어진다.

제2조가 정의하는 용어 중에서는 지역·요인 관련 개념의 구별이 자주 나온다. 인근지역은 대상부동산이 속한 지역으로서 지역요인을 공유하는 지역이고(개별요인이 아니다), 유사지역은 대상부동산이 속하지 않으면서 인근지역과 유사한 지역, 동일수급권은 대체·경쟁관계가 성립하는 권역으로 인근지역과 유사지역을 포함한다. 가치형성요인은 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인·지역요인·개별요인을 말하며(시장가치가 아니다), 감가수정은 재조달원가에서 감가요인에 해당하는 금액을 공제하여 가액을 적정화하는 작업이다(가산이 아니다). 감정평가의 절차는 기본적 사항의 확정부터 감정평가액의 결정·표시까지 7단계로 진행되며, 감정평가 의뢰는 이 절차에 포함되지 않는다(합리적이고 능률적인 감정평가를 위해 필요하면 순서 조정 가능).