사정보정

사정보정은 거래사례에 특수한 사정(고가매입·급매·저가 매도·특수관계 등)이 개입된 경우, 이를 정상적인 가격 수준으로 보정하는 절차입니다. 사정보정치 = 정상가격 ÷ 사례가격으로 구합니다.

사례가 정상가격보다 저가로 거래되었으면 사정보정치는 1보다 큽니다(20% 저가에 팔렸다면 1÷0.8=1.25). 반대로 사례가 고가로 매입되었으면 사정보정치는 1보다 작습니다(표준단가 80,000원/㎡, 사례단가 100,000원/㎡이면 0.8). 실제거래가로부터 정상거래가격을 구할 때는 실제거래가를 (1-저가율)로 나눕니다.

사정보정치와 함께 정액법의 매년 감가율을 한 문제에서 묻기도 합니다. 정액법에서 재조달원가 대비 매년 감가액의 비율은 (1−최종잔가율)을 경제적 내용연수로 나눈 값이므로, 경제적 내용연수 30년·최종잔가율 10%라면 (1−0.1)÷30=0.03, 즉 3%입니다. 잔가율을 빼지 않고 1÷30으로 계산한 3.33%는 틀린 값입니다.

거래사례비교법의 비준가액은 사례가격에 사정보정치·시점수정치·지역요인 비교치·개별요인 비교치·면적비교치를 순차적으로 곱하는(상승식) 방법으로 산정하며, 용도지역이 같으면 그에 맞는 지가변동률을 시점수정에 적용합니다. 개별요인은 대상토지가 우세하면 (1+격차율), 열세하면 (1−격차율)을 곱하므로 5% 열세면 0.95를 곱하고, 면적비교치는 대상토지의 면적을 거래사례 토지의 면적으로 나눈 값이어서 대상 150㎡·사례 200㎡이면 0.75입니다.

배분법은 토지와 건물이 일체로 거래된 가격에서 건물가액을 빼서 토지가액을 구하는 방법입니다. 신축 직후라 감가상각이 없는 건물이라면 재조달원가를 그대로 건물가액으로 보되, 재조달원가가 ㎡당 단가로 주어졌으면 건물면적을 곱해 건물가액 총액을 만든 뒤 정상거래가격에서 이를 차감해 토지가액을 산정합니다.