거래사례비교법
📖 5분 정리무료 공개이론 근거 정리
1 출제 포인트 — 이렇게 나옵니다
3문항
20개년 기출 중 이 개념이 주 논점인 문항
3 / 20
출제된 회차
상승식
가장 자주 함께 나온 논점 (2문항)
출제 회차 17회 · 29회 · 35회
2 「거래사례비교법」 강의 영상
공개된 유튜브 무료 강의 중 이 개념을 다루는 것을 모았습니다. 풀고패스가 만든 강의가 아니며, 내용의 정확성은 각 채널에 있습니다. 업로드 날짜를 확인하세요 — 법령이 개정됐을 수 있습니다.
3 이론 근거 — 정의가 곧 정답입니다
거래사례비교법 — 정의
대상부동산(대상물건)과 가치형성요인이 유사한 거래사례의 가격에 사정보정·시점수정·지역요인 비교·개별요인 비교 등을 거쳐 대상부동산의 가치(가액)를 구하는 감정평가방법이다.
근거: 기출 해설의 용어 정의·이론 요약 종합 — 이 개념 기출 3문항 전체 반영상승식 계산
상승식이란 사정보정치·시점수정치·지역요인 비교치·개별요인 비교치 등을 순차적으로 곱하여 가액을 산정하는 계산방식이다. 거래사례의 가격(전체 거래가격 중 토지가격 구성비를 추출한 단가일 수 있음)에 사정보정 → 시점수정(용도지역에 맞는 지가변동률) → 지역요인 비교 → 개별요인 비교를 순서대로 곱해 비준가액(㎡당 단가)을 구하고, 여기에 대상토지의 면적을 곱하면 거래사례비교법에 따른 감정평가액, 즉 시산가액이 된다.
거래사례비교법의 한계
거래사례비교법은 시장성에 근거한 평가방법으로 정상적인 시장을 전제하며, 투기 등으로 정상적인 가격형성이 어려운 과도한 호황·불황기(투기적 시장)에는 거래사례 자체의 신뢰성이 떨어져 유용성이 제한된다.
4 쉬운 설명
거래사례비교법은 대상부동산과 가치형성요인이 유사한 거래사례의 가격에 사정보정·시점수정·지역요인 비교·개별요인 비교를 거쳐 대상부동산의 가치를 구하는 방법입니다.
상승식은 사정보정치·시점수정치·지역요인 비교치·개별요인 비교치 등을 순차적으로 곱하는 계산방식입니다. 거래가격에 건물가액이 섞여 있으면 먼저 토지가격 구성비만 추출하고, 그 금액을 거래사례 토지의 면적으로 나눠 ㎡당 단가를 만든 뒤 계산을 시작하며, 마지막에 대상토지의 면적을 곱합니다. 대상토지와 거래사례가 인근지역에 위치하면 지역요인은 대등하므로 지역요인 비교치는 1.00이고, 개별요인은 대상토지가 우세하면 (1+격차율), 열세하면 (1−격차율)을 곱합니다(10% 우세면 1.10, 5% 열세면 0.95).
시점수정은 대상토지·거래사례의 용도지역에 맞는 지가변동률을 적용해야 합니다. 두 토지의 용도지역이 같으면 그 용도지역의 지가변동률을 그대로 쓰고, 다른 용도지역의 변동률을 적용하지 않습니다.
거래사례비교법은 시장성에 근거한 방법이지만, 투기 등으로 정상적인 가격형성이 어려운 과도한 호황·불황기에는 유용성이 제한됩니다. 항상 유용한 것은 아닙니다.
5 체크리스트 + 암기팁
- 정의: 유사한 거래사례 가격에 사정보정·시점수정·지역요인 비교·개별요인 비교를 거쳐 가액 산정
- 상승식 = 사정보정치×시점수정치×지역요인 비교치×개별요인 비교치를 순차적으로 곱하는 계산방식
- 전체 거래가격에 건물이 포함돼 있으면 토지가격 구성비만 추출한 뒤 계산 시작
- 시점수정은 대상토지·거래사례의 용도지역에 맞는 지가변동률을 적용(다른 용도지역 변동률 아님)
- 거래사례비교법은 시장성에 근거 — 과도한 호황·불황기(투기적 시장)에는 유용성이 제한된다(항상 유용한 것 아님)
- 지역요인: 대상토지와 거래사례가 인근지역에 위치하면 대등하므로 비교치 1.00 / 개별요인: 우세 (1+격차율)·열세 (1−격차율) / 사례 거래가격 ÷ 사례면적으로 ㎡당 단가를 만들고 마지막에 대상토지 면적을 곱한다
6 예제 — 이 개념, 실제로 이렇게 나왔습니다
제35회 개론 37번다음 자료를 활용하여 거래사례비교법으로 산정한 대상토지의 시산가액은?(단, 주어진 조건에 한함) ○ 대상토지 - 소재지: A시 B구 C동 150번지 - 용도지역: 제3종일반주거지역 - 이용상황, 지목, 면적: 상업용, 대, 100 m2 ○ 기준시점: 2024.10.26. ○ 거래사례 - 소재지: A시 B구 C동 120번지 - 용도지역: 제3종일반주거지역 - 이용상황, 지목, 면적: 상업용, 대, 200 m2 - 거래가격: 625,000,000원(가격구성비율은 토지 80 %, 건물 20 %임) - 사정 개입이 없는 정상적인 거래사례임 - 거래시점: 2024.05.01. ○ 지가변동률(A시 B구, 2024.05.01. ～ 2024.10.26.) : 주거지역 4 % 상승, 상업지역 5 % 상승 ○ 지역요인: 대상토지와 거래사례 토지는 인근지 역에 위치함 ○ 개별요인: 대상토지는 거래사례 토지에 비해 10 % 우세함 ○ 상승식으로 계산가입하면 해설이 열립니다 →
제29회 개론 40번다음 자료를 활용하여 거래사례비교법으로 산정한 대상토지의 감정평가액은?(단, 주어진 조건에 한함) ○ 대상토지: A시 B동 150번지, 토지 120m2 제3종일반주거지역 ○ 기준시점: 2018. 9. 1. ○ 거래사례의 내역 - 소재지및면적: A시B동123번지, 토지100m2 - 용도지역: 제3종일반주거지역 - 거래사례가격: 3억원 - 거래시점: 2018. 3. 1. - 거래사례의 사정보정 요인은 없음 ○ 지가변동률(2018. 3. 1. ～ 9. 1.): A시 주거지역 4% 상승함 ○ 지역요인: 대상토지는 거래사례의 인근지역에 위치함 ○ 개별요인: 대상토지는 거래사례에 비해 5% 열 세함 ○ 상승식으로 계산할 것해설 보기 →+ 이 개념이 나온 기출문제
해설·법령 근거까지 가입 없이 보실 수 있습니다. 최신 5개년 문항은 여기 나오지 않습니다.